부동산을 공부를 시작하는 방법!

부동산을 공부를 시작하는 방법!

정말 많은 분들이 부동산에 대해서 공부를 하고 싶어합니다.

 

'부동산 = 공인중개사' 인 것으로 생각하는 분들이 많지만, 공인중개사와 부동산 실무와는 다른부분이 존재합니다.

 

여러분들이 공부를 하고 싶어하는 분야가 거래하면서 '법적인 부분으로 문제가 없도록 거래하도록 도와주는 것'이라면 공인중개사 공부를 하시는게 좋고, 실무적으로 부동산 추세에 대해서 공부를 하고 싶다면 '부동산 관련된 책'을 추천드립니다.

 

어떤 내용의 책이든 부동산에 관련된 책이면 됩니다.

 

저는 부동산 분양관련일을 하고 있기에 실무에 뛰어들어와 있는 상태입니다.

 

즉, 정보에 따라서 흥망성쇠가 갈리는 부분이 있기에 사업이 진행되는 지역에 대해서는 몇십년 거주한 지역주민보다 더 많은 부동산 정보를 접할 수 밖에 없게 됩니다.

 

그럼 부동산 공부를 시작하는 사람들은 '부동산 정보를 취합하는 것부터 시작하면 되는 것이 아닌가?'라는 질문을 할 수 있습니다.

 

1. 부동산에 대한 개념의 이해

부동산을 공부한다는 것은 부동산의 개념을 이해해야 합니다.

 

부동산의 개념은 어떤 상황에서 가격이 어떻게 흐르는지 파악하는 부분부터 시작합니다.

 

아마도 여러분들이 읽는 대부분의 부동산 관련 책을 접하게 되면, 이런 기초적인 개념부터 알려줄 가능성이 높습니다. 만약 직접적으로 이야기 하지 않았더라도 간접적으로라도 부동산의 개념에 대해서 알려주려고 할 것입니다.

 

제가 보는 부동산은 '시장' 입니다.

 

2. 부동산이 시장?

네, 시장입니다.

 

우선 시장을 간략하게 설명하면 권리, 용역, 제품 등 재화의 소유권 교환을 촉진하기 위하여 자연스럽게 발전된 사회 구조입니다.

 

여기에서는 대금(물품)의 지급 조건 등을 서로의 약속에 따라 정하고 매매를 하게 됩니다.

 

시장은 아무리 처음 시작한 곳이라고 할 지라도 수요와 공급에 따라서 서로 만나게 되며, 거래자들 이외 다른 사람들의 도움을 받기도 합니다.

 

사회가 발전하면서 과거에는 물물교환에서 화폐가 생겨나기 시작했고, 화폐가 발전하면서 시장에서 거래되는 대부분은 화폐로 환산이 되어 거래가 이뤄지게 되었습니다.

 

부동산 추세는 시장의 흐름을 공부하는 것입니다. 쉽게 말해 경제학의 일부인 것이죠.

 

그런데, 왜 부동산의 흐름을 알아야 하느냐?

 

3. 부동산은 사람들의 삶이다.

부동산의 흐름을 알아야 하는 이유는 사람들이 살아가면서 땅을 밟고 살기 때문입니다.

 

먼 미래에 하늘을 날아다니는 주택이 생길 수 있겠지만, 이런 기술이 발전되기 전까지는 모든 인류는 토지를 밟고 살아갑니다.

 

각 나라별 토지는 한정적이며, 모든 사람들이 조금씩 편하고, 즐겁게 살기 위해서 가지고 있는 자산을 사용합니다.

 

경제활동을 하면서 집안일을 하는 것은 쉽지 않은 일이죠. 내 시간을 위해서 가정부를 이용하여 집안일을 하는 것은 '돈'이라는 것이 필요하죠.

 

경제활동을 하여 내가 집안일을 하는 것보다 더 많은 부를 창출하고, 내시간이 더 많아지며, 더 편해진다면 가정부를 사용해도 괜찮겠죠.

 

부동산도 마찬가지 입니다.

 

위에서 설명드렸듯 모든 사람들은 토지를 밟고 살아갑니다. 토지는 한정적이며, 주택으로 사용할 수 있는 부지들도 한정적이죠.

 

이 상태에서 내 직장과 가까운 주택들은 어떻습니까? 직장군이 모여있나요? 교통편은? 주변 생활 인프라와 편의시설은? 자녀가 있다면 자녀들이 다닐 수 있는 학교는? 자녀들이 학교 분위기는? 앞으로 이 지역이 어떻게 개발이 되며, 어떻게 편해지나?

 

위에서 이야기하는 대부분은 수요입니다.

 

직주근접, 주변 편의시설, 교통, 학군, 학교, 개발환경 등등 많은 것을 갖춘 지역일수록 가격이 높아질 가능성이 높죠.

 

여기에서는 직장인들의 소득수준이 부동산 가격 변화에 큰 역활을 합니다.

 

강남이 비싼 이유는 강남에 직장군이 많아 출퇴근이 가까운 지역이고, 대기업의 본사들이 많아 소득이 높아 소비층도 탄탄하며, 교통적으로 편리하며, 학군이 좋아 자녀키우기도 좋기 때문이죠.

 

많은 사람들이 선호하는 지역이라서 가격이 계속해서 오르는 환경이 만들어지는 것입니다.

 

4. 강남이 대한민국에서 가장 살기 좋은 곳인가?

이 질문에 강남이 가장 좋다고 이야기 할 수 있는 사람들이 몇명이나 될까요?

 

대부분 직접 살아보지 못했기 때문에 강남이 좋다, 나쁘다 이야기 할 수 없을 것입니다.

 

저는 말씀드릴 수 있습니다.

 

여러분들이 지금 살고 있는 지역이 강남보다 더 살기 좋을 수 있습니다.

 

'살기 좋은 곳이 가격이 오르는 것이 아닌가요?'라는 질문을 하실 수 있겠지만, 모든 사람들이 만족할 수 있는 입지를 갖고 있는 부동산은 존재하지 않습니다.

 

예를 들어 설명드리면, 농어촌 일을 하는 분들에게 서울 강남에 거주하면서 일을 하라고 한다면 매우 불편한 상황이 만들어질 수 있겠죠.

 

서울에 직장이 있는 분들은 경기권에 주택이 있으면 출퇴근에 많은 시간을 사용해야합니다.

 

이렇듯, 살기 좋은 것과 투자를 하는 것은 다른개념으로 생각하는 것이 좋습니다.

 

5. 실거주와 투자는 다르다.

부동산을 공부하신다면, 다양한 카테고리 중에서 주택시장에 관심도가 높을 것입니다.

 

2017년부터 현재까지 대한민국의 주택시장은 두배에서 세배가 올랐기 때문에 관심이 갈 수 밖에 없습니다.

 

가격이 올랐던 가장 큰 이유 2가지를 이야기하면, '최저인건비 상승', '공급규제' 이 아닐까 생각해볼 수 있습니다.

 

시장의 논리에 따라서 수요가 많고, 공급이 부족하다면 가격이 높아지게 됩니다.

 

분양가 상한제로 기업들이 사업을 원활하게 할 수 있는 환경을 파괴하며, 규제를 통해 양도세를 올려 기존에 보유하고 있는 주택의 매매를 막고, 취득세를 올려 구매도 어려운 상황이지만, 취득을 하더라도 기존주택을 팔게 만들어 전월세 매물도 줄어들게 만들었죠.

 

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부동산 추세를 공부한다면, 과거에 가격 변화에 대해서 고민을 해야합니다.

 

아무 이유 없이 가격이 변화되는 경우는 존재하지 않는다고 생각하면서 부동산을 바라보는 시각이 중요합니다.

 

투자하는 방법은 과거 가격변화가 일어난 원인과 비슷한 상황, 혹은 같은 개발이 일어나는 경우 비슷한 가격 변화가 생길 수 있습니다.

 

2017년부터 부동산 전문가들이 본격적으로 투자를 진행했던 이유는 2002년부터 2007년을 바라보며 투자를 진행했던 것입니다.

 

그 이후 판매를 안하는 이유는 한번 오른 부동산이 2008년부터 2015년까지 보합으로 흘러간 것을 보며 오르지도, 떨어지지도 않을 것이기에 보유기간을 늘려 세금을 줄이기 위함이라 볼 수 있습니다.

 

매매를 하여 판매를 하더라도 차액보다 세금이 높아 매력이 없다고 판단하는 것이죠.

 

아직 주택구매를 하지 않은 분들은 다른 방법을 이용하여 자산을 늘려야 합니다.

 

부동산은 주택시장만 존재하는 것이 아닙니다. 또한 부동산 투자를 전업으로 하는 분들은 수익형부동산으로 대부분 이동하였습니다.

 

주택으로 차액을 본 투자자들도 꾸준히 월세를 받을 수 있는 수익형부동산으로 이동을 하였죠.

 

부동산 시장을 공부하는 방법은 부동산 가격이 변화된 순간의 이유를 찾는 것에서부터 시작할 수 있습니다. 그리고 투자하는 방법은 이런 변화된 순간의 이유가 있을 때 투자하는 방법입니다.

 

다음은 수익형 부동산으로 이동하는 이유에 대해서 다양한 시각으로 설명드리겠습니다.

 

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