부동산 공부하는 방법 [3부 투자방법 편]

부동산 공부하는 방법 [3부 투자방법 편]

부동산 공부를 한다는 것은 투자 준비를 한다는 것이죠.

 

그럼 물건을 선택하는 기준이라는 것을 만들어야 합니다.

 

여기서 다양한 투자방법이 적용됩니다.

 

이번시간은 투자방법에 대해서 살펴보고, 나에게 맞는 방법을 찾아보세요.

 

1. 물건을 구매하는 방법

부동산을 소유할 수 있는 방법은 분양, 매매, 입주권 등 여러가지 방법이 존재합니다.

 

분양은 물건이 만들어지기 전에 구매할 수 있는 방법입니다.

 

분양의 장점은 향후 주변의 개발이 이뤄져 관심도가 높아지면 '프리미엄'이 생길 수 있습니다. 앞으로 변화가 있는 지역에 미리 선점하여 구매하는 방법이죠. 상대적으로 낮은 가격으로 구매할 수 있는 방법 중 하나입니다. 

분양의 단점은 주변 개발이 무산되거나 축소되는 경우 가격이 하락할 수 있습니다. 이렇게 되는 경우 거래도 쉽게 이뤄지지 않는점이 분양의 단점입니다.

 

매매는 누군가 소유한 물건을 구매하는 경우입니다.

 

매매의 장점은 이미 만들어진 환경에서 거래가 이뤄지기에 시세가 급격하게 오르지도, 내려가지도 않죠. 안전하게 내 자산을 보유할 수 있습니다. 또한 내가 원하는 위치지정하여 구매할 수 있습니다.

매매의 단점은 높은 비용이 들어갑니다. 여기서 높은 금액은 절대금액이 높은 것이 아닌 이미 주변의 환경을 반영한 가격이라는 것이죠.

 

입주권은 분양권과 비슷합니다. 재개발 재건축을 통해 나온 향후 입주할 수 있는 권한을 구매하는 경우입니다.

 

장점은 현재와 같이 청약경쟁률이 매우 높은 시기에 새아파트를 구매할 수 있다는 점입니다.

단점은 건물이 만들어지면, 위치가 정확하게 배정되어있지 않은 상태에서는 비교적 합리적인 가격이지만, 배정이 되어 있다면 주변 아파트 가격만큼 이미 올라가 있다는 점입니다.

 

2. 부동산 거래에서 가장 많이 이용되는 방법

대한민국에서 거래되는 90% 이상은 분양이 아닌 매도매수를 통한 거래입니다.

 

기존에 누가 구매하여 임대를 주거나 사용하고 있는 부동산을 구매를 희망하는 사람에게 거래하는 방법이죠.

 

주택이나 상가, 사무실, 토지 등등 다양한 거래들이 존재합니다.

 

신규로 공급이 되는 경우에는 매매단계보단 분양단계에서 거래가 이뤄지는 것이고, 분양 이후 누군가 분양을 받아 등기를 받게되면 그 이후부터는 모두 매매거래로 구매가 가능해지는 시스템입니다.

 

매매거래의 장점은 위에서 설명드렸듯 원하는 위치에 물건이 나오면, 구매자가 원하는 가격이라면 거래가 이뤄지게 되는 것이죠.

 

주택의 경우 거주하기 구매자가 거주하기 좋은 환경과 가격이 맞다면 거래가 이뤄지게 되고, 좋은 환경이 모두에게 좋은 환경이 될 수는 없지만, 특정 수요층들의 거주환경을 만족시켜준다면 높은 가격으로 거래가 이뤄집니다.

 

거래가 이뤄지면, 이 가격은 시세의 일부가 되며, 주변 가격을 변화시키는 지표로 사용됩니다.

 

3. 부동산 가격이 오르는 이유

강남이 비싼 이유를 풀어보며 알아보겠습니다.

 

강남은 높은 연봉을 받는 직장군이 많습니다. 소득이 많으면 소비도 많죠. 그래서 유통업을 운영하는 기업들이나 소상공인들은 이런 소득이 많은 수요층을 타겟으로 강남에 사업을 진행하면 더 많은 소득을 얻을 수 있게되는 것이라 쉽게 생각할 수 있습니다.

 

백화점부터 큰 대형마트도 강남에 사업을 진행하고 싶어하고, 실제 사업체가 들어온 곳들은 운영도 잘되고 있죠. 다양한 편의시설과 상권이 생기게 되면 거주하는 분들의 만족도는 높아지게 됩니다.

 

여기에 강남은 타지역에 비해 공부로 직장을 취업한 분들이 많습니다. '좋은직장 구하기 = 공부잘하기 = 성공'이라는 공식이 만들어지면서 자녀들에게 학구열이 높아지게 됩니다.

 

학교공부로만 성공하기 어려우니 학원가들이 많이 생겨나게 되었고, 유명한 강사들은 대부분 강남에서 사업을 하고 싶어합니다. 타지역보다 더 높은 수업료를 받을 수 있기 때문이죠. 

 

자녀들은 학원에서도 공부, 학교에서도 공부를 하니 타 지역의 학교보다 더 높은 학업성과가 나오게 되고, 이름있는 대학을 많은 학생들이 입학하게 됩니다.

 

외부에서 바라보면, '이 지역 학교를 보내면 내 자녀도 좋은 대학을 갈 수 있지 않을까?'과 같은 시선이 생기게 되고, 수요층이 늘어나게 됩니다.

 

그래서 강남에 살면 "자녀키우기 좋고(전국 최고의 학구열이 높은지역) 편의시설이 많고(잘 갖춰진 상가 및 큰 유통기업) 직장가깝고(강남 직장군 약 12만개) 교통편리하다(대부분 교통은 강남으로 연결)" 등 있으니 강남이 좋다고 말할 수 있는 것입니다.

 

자녀들은 공부 열심히하고, 가장은 직장다니기 좋고, 부인은 다양한 편의시설이 있으니 좋은 것이죠. 물론 맏벌이를 하는 부부에게도 거주하기 좋은 환경이죠. 사업을 하는 분들에게도 강남지역에 자영업을 운영하는 것은 다른지역보다 매출이 높게 나오기에 크게 망할 일도 줄어들게 됩니다.

 

농수산업이 아니라면 강남은 대부분 분들에게 살기 좋은 지역이 되기 때문에 비싸지는 것입니다.

 

4. 그렇다면 어떤 부동산을 투자해야하나?

정말 쉽게 생각하는 것이 좋습니다.

 

만족도가 높은 지역일 수록 주택가격은 상승하게 됩니다.

 

만족도는 수요층과 직결이 됩니다.

 

많은 사람들이 살고 싶어하는 동내면 부동산 가격은 상승하게 됩니다.

 

많은 직장을 갖고 있는 지역, 상권이 발달될 수 있는 밀집상권이 있는 지역, 학구열이 높아질 수 있는 지역.

 

지방의 경우에는 법원 주변의 학구열이 가장 높게 형성이 됩니다. 직장군은 공단이나 산단과 비교적 가까운 지역의 주택가들이 인기가 높은편이며, 새로 만들어지는 신도시가 있다면 깨끗하고 도로가 잘 만들어져 만족도가 높아질 수 있습니다.

 

수도권의 경우에도 비슷합니다. 

 

법원 주변이 가격이 오르는 이유는 법원에서 근무하는 분들도 있지만, 변호사 사무실과 같은 전문직 직업군이 밀집이 되어 있기 때문이며, 소득이 높아 소비도 높게 형성이 됩니다. 당연하게 자녀들의 교육에도 큰 신경을 쓰며, 상권도 잘 갖춰지게 됩니다.

 

그렇다면 법원 근처만 높게 평가가 되느냐?

꼭 그렇지만은 않습니다.

 

직장군이 많고, 상권이 밀집된 지역 옆의 부동산은 가격이 높게 형성이 됩니다. 상대적으로 낮은 경우에는 미래에 올라갈 가능성이 존재하죠. 

 

투자는 상대적으로 낮은 가격에 진입하여 높아지게 되면 판매하는 것이 올바른 방법입니다.

 

5. 쉽다고 이야기 했는데, 어려운 것 같은데요?

많은 사람들이 만족할 지역 + 상대적으로 가격이 낮은 지역 = 투자성공

 

수요가 많아질 수 있는 것은 단순하게 생각하면 좋겠습니다.

 

여러분들은 10년된 자동차가 좋으신가요? 이번에 출고된 자동차가 좋으신가요?

10년전 디자인의 옷이 좋으신가요? 현재 유행에 맞게 만들어진 디자인이 좋으신가요?

누가 한두번 입은 옷이 좋으신가요? 새옷이 좋으신가요?

누군가 신던 신발이 좋으신가요? 새신발이 좋으신가요?

 

새것을 싫어하는 사람들이 많을까요? 좋아하는 사람들이 많을까요?

 

그렇다면 주택도 새것이 좋을까요? 연식이 된 것이 좋을까요?

 

수요는 어디로 움직이게 될까요?

 

1,000명의 사람들이 주택을 구매한다면, 딱 한가지 물건을 보고 구매하는 사람들은 1명도 없을 가능성이 높습니다.

 

합리적인 선택을 위해서 '비교'라는 단계에 돌입하게 됩니다.

 

누구나 다 좋은 것을 구매하고 싶지만, 자산현황에 따라 대안이 생기게 되는 것이죠.

 

오피스텔이 가격이 오르는 이유는 주택 대안으로 사용되기 시작하면서 입니다.

 

월세가 오르는 이유는 수요층이 늘어서 오르는 경우가 있지만, 물가변동에 따라서 가격상승이 일어나는 경우가 더 많습니다.

 

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다음편은 수요와 공급에 대해서 자세하게 알려드리려고 합니다.