오피스텔 분양받거나 매매하면 주택수에 포함될까요?

오피스텔 분양받거나 매매하면 주택수에 포함될까요?

부동산세제상 주택의 개념과 주택 수 산정 원칙을 간소화해야 이런 문제들이 해결이 될까요?

 

오피스텔이라는 용어는 오피스와 호텔의 합성어입니다.

 

주거 겸용 사무실이 목적인 건물입니다.

 

오피스텔의 역사는 다음 기회에 알아보도록 하고, 오늘 주제인 오피스텔을 분양받거나 매매한다면 주택수에 포함되는지 안되는지 알아보도록 하겠습니다.

 

오피스텔 분양 = 주택 해당?

오피스텔을 분양단계에서 취득을 하였다면, 주택수에 해당하지 않습니다.

 

취득세 증세 없으며, 보유세와 양도세에도 기존주택 보유와 아무런 영향이 있지 않습니다.

 

또한 청약, 공공임대주택 청약 시에도 주택수에 해당하지 않습니다.

 

오피스텔을 취득 한 이후 실제 사용하기 전까지는 해당 오피스텔이 주거용으로 사용되는지, 상업용으로 사용되는지 확정되지 않았으므로 오피스텔 분양권은 주택수에 포함하지 않습니다.

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주택법이 아닌 건축법에 해당하는 허가를 받게 됩니다.

 

그래서 부가가치세가 발생하고, 분양권 취득 이후 조기환급을 신청하여 부가세를 환급받죠.(국민주택은 부가가치세 면제)

 

그리고 취득세도 4.6% 입니다.(주택은 1.1%부터)

 

오피스텔 매매 = 주택 해당?

부동산 세제에서 주택 판정기준은 세목별로 다를 뿐 아니라 주택 수 산정 문제도 간단하지 않습니다.

 

주택의 소재지, 규모, 공시가격, 취득시기, 양도시기, 거주여부, 취득방법, 가족 구성원의 거래상황과 취득 경위, 가족 구성원의 범위까지 매우 다양한 요소들이 발생하면서 주택 수가 결정됩니다.

 

2020년 8월 12일 이후 신규취득한 주거용 오피스텔은 주택수에 포함이 됩니다.

 

또한 시가표준액 1억 이하의 오피스텔의 경우 주택수에 산정되지 않습니다.

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양도세를 계산하게 될땐 실질과세의 원칙이 적용됩니다.

 

공부상 용도가 사무실이라고 할지라도 사실상 주택으로 사용하고 있는 오피스텔은 주택수에 포함되어 양도 시에 양도세 중과 대상입니다.

 

여기서 Point는 사무실로 사용하고 있다는 내용을 증명하면 됩니다. 증명이 안되면 주택으로 사용하는 것으로 간주하여 양도세 중과대상이 됩니다.

 

증명이 안된다면, 전입여부와 관계없이 주택수에 포함될 수 있습니다. 또한 양도세 계산 시엔 시가표준액 1억 원 이하의 주거용 오피스텔도 주택수에 포함이 됩니다.

 

*주택으로 사용하더라도 상가분 재산세를 납부하는 오피스텔은 업무용 오피스텔로 적용합니다.

 

주거용오피스텔의 경우 주택수에 포함되어 종부세가 계산이 됩니다.

 

업무용 오피스텔로 사용하고 있다고 하더라도 사실상 주택으로 사용하고 있다면 종부세에 해당이 되어 계산됩니다.

 

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현재 대한민국에는 53만 호가 넘는 오피스텔이 존재합니다.

 

정부의 부동산 규제 강화로 원룸형 오피스텔의 인기가 매우 떨어져 있습니다.

 

주택수에 포함되는 원룸형 오피스텔 보유로 종합부동산세와 재산세가 늘어날 가능성이 높아졌기 때문입니다. 또 소형 오피스텔 한 채를 소유한 사람은 조정대상지역 등 규제지역에서 아파트를 구매하게 되면 2 주택자가 되어 취득세율이 8%가 됩니다.

 

원룸형 오피스텔의 매수세가 급격하게 줄어들게 되어 세금폭탄의 기폭제가 될 수 있는 오피스텔을 구매할 이유가 사라진 것입니다.

 

세입자가 오피스텔을 주거용으로 이용하여 1가구 2 주택자가 되는 것을 방지하기 위해서 공실로 놔두며 매매를 하려는 분도 계십니다.

 

부동산 투자의 시작은 절세의 시작입니다.