주거용 오피스텔에 대한 알려지지 않은 정보들

주거용 오피스텔을 대한 알려지지 않은 정보들

정부가 도심에 젊은 층이 선호하는 전월세 주택을 최대한 확보하기 위해 '중대형 주거용 오피스텔' 카드를 꺼내 들었습니다.

당장 아파트 이외 도심에 구할 수 있는 집은 선호도가 낮고, 보안이 취약하며, 관리가 잘 되지 않는 빌라뿐이기에 조금 더 안전하며 관리가 어느 정도 되는 오피스텔을 선호하기 시작한 것이죠.

정부는 지난 9월 15일 '도심 주택공급 확대 및 아파트 공급속도 제고 방안'에서 오피스텔의 바닥난방을 허용하는 전용면적을 85에서 120으로 확대하는 내용이 포함되었습니다.

---

1. 신혼부부가 오피스텔을 구매하면 청약이 가능할까?

네, 청약통장은 주택법으로 들어가는데, 오피스텔을 소유하고 있다면 주택법 상 오피스텔은 상업용 건축물이기에 주택으로 해당되지 않습니다. 

이는 직접 구매하여 거주하든, 주거용으로 임대를 내주던, 상업용으로 임대를 내주던 관계없습니다.

무주택 기간은 지속적으로 합산하며 늘어나고, 신혼부부 특공, 일반 청약 등 청약통장을 사용할 수 있다는 매력이 있죠.

신혼부부가 오피스텔을 구매하여 안정적인 주거환경을 갖춰놓고, 청약통장의 점수를 올려 청약을 노릴 수 있다는 장점인 것이죠.

 

주거용 오피스텔의 장점

1. 입주할 시기에 대출에 대한 규제가 주택보다 상대적으로 낮아 부담이 낮습니다.

2. 아파트의 구조와 오피스텔의 입지적 장점이 있습니다.

 

주거용 오피스텔의 단점

1. 취등록세가 4.6%로 높습니다.

2. 주변 아파트 평당 가격과 비슷한 시세를 유지합니다.

 

요즘엔 주택을 구매하면 다주택자에 대한 규제들이 많아 이를 피하기 위해서 젊은 층들 뿐만 아니라 많은 분들이 오피스텔을 찾고 있습니다. 

건축 당시부터 오피스텔은 상업용 건물로 만들어져 주택수에 해당이 안 됩니다.

그렇지만 오피스텔은 준주택 기능이 존재하여 주거용으로 사용이 가능하도록 만들어지게 됩니다.

즉, 건축이 되어 입주하기 전까지는 상업용 건물로 인정이 되고, 입주 후 주거용으로 사용할 것인지, 업무용으로 사용할 것인지 정할 수 있게 됩니다.

일부 임대인들이 사업용 임대사업자를 등록하여 주거용으로 임대를 내주는 경우들이 존재하는데, 이는 불법입니다.

주거용으로 임대를 할 경우 주거용 임대사업자를 등록해야 합니다.

 

2. 오피스텔 주택수 관련 정보 안내

오피스텔은 '건축 가격 + 토지 가격'으로 분양가가 측정이 됩니다. 

건축 당시에는 상업용으로 건축이 되기에 사업자 등록을 하면 건축하는 비용에 대한 부가세를 환급받을 수 있게 됩니다. 

하지만 주택임대사업자를 등록하면 부가세 환급을 받을 수 없게 되는 것이죠.

그래서 부가세를 환급받고 임대사업을 진행하게 되는데, 주거용으로 임대를 내주게 되면 부가세 환급분을 다시 납부하게 되는 상황이 만들어지게 됩니다. 이 문제 때문에 일부 임대인들은 임차인에게 전입신고에 대한 부분을 금지하며 임대를 하게 되는데, 이건 사실 불법입니다.

여기에서 편법을 알려드리면, 임차인에게 간이사업자를 등록을 진행하고, 사본을 받아 임대료에 대한 세금처리를 간이사업자로 하게 되면 주택으로 사용하지 않고 오피스텔을 임대 놓을 수 있게 됩니다.

간이사업자 중 통신판매업이 있는데, 유튜버나 블로거 등으로 발생하는 수입을 신고하는 사업자를 말합니다.

요즘엔 투잡으로 낮은 회사, 밤엔 배송이나 인터넷을 통해 수입을 얻는 분들이 늘어나고 있는데, 이런 간이사업자(통신판매업)를 등록하면 세금적인 부분에서도 투명하며, 오피스텔을 구하는 분들에게도 출퇴근 시간을 아껴 조그마한 사업을 할 수 있는 좋은 조건의 사무실 겸 거주공간이 생기는 것이죠.

오해하는 분들이 계시는데, 세입자들에게 전입신고를 막는다고 주택수에 해당이 안 되는 것이 아닙니다. 특약으로 '전입신고 불가' 항목을 적어놨다고 하더라도 임대인이 법정 싸움 가면 이길 수 있는 것도 아닙니다.

하지만 통신판매업으로 등록하여 사용하고 있는 오피스텔에 전입신고를 하는 것은 문제가 될 소지가 없습니다.

상가와 모텔에도 전입신고가 가능한데, '전입신고' 하나만으로 주택으로 사용하는 것으로 보기는 어렵습니다. 또한 임대인이 월세에 대한 세금신고를 계속해서 하고 있었다면 문제 되는 부분도 없게 됩니다.

 

3. 오피스텔 전세임대 시 주의사항

월세에 대한 임대차는 위 방법과 같이 사용하면 됩니다.

그런데 문제가 되는 부분은 바로 전세입니다.

대한민국에만 있는 전세 시스템은 상가나 사무실에 적용되기도 하지만, 대부분 주택에 관련된 전세 시스템과 대출이 발달되어 있는 것이 사실입니다.

오피스텔을 구매하여 월세를 내주게 되면 임차인에게 보증금과 월세를 받으면 되는데, 보증금이 그렇게 크지 않아 임차인의 부담도 크게 없습니다만, 전세를 내주게 된다면 높은 보증금이 나오게 되는 것이죠.

임차인들은 몇억씩 하는 전세금을 구하기 위해서 대출이라는 것을 이용하는데, 상업용 건물에 대한 전세금 대출은 없습니다. 오직 주택에 대한 전세금 대출이 존재하죠. 

만약 오피스텔의 주인인 임대인이 일반 임대사업자 등록을 해 놓고 전세를 구한다면, 임차인들은 해당 오피스텔의 임대차 가계약서를 갖고 주택 전세자금을 대출 받기 위해 은행을 방문하면, 해당 오피스텔은 주택이 아니기에 대출이 불가하다는 통보를 받게 됩니다.

즉, 오피스텔이 일반임대사업자 등록이 되어있다면 주택 전세자금 대출이 불가능하여 전세 세입자를 구하기 쉽지 않다는 것을 의미합니다.

전세로 오피스텔을 운영하여 향후 미래에 시세차익을 얻기를 희망하신다면 주택임대사업자 등록을 하여 오피스텔을 운영하는 것을 추천드립니다.

*참고 - 주택임대사업자 등록을 하면 취득세는 4.6%(감면이 지금도 되는지 확인해봐야 함)이며, 부가세 환급은 안됩니다.

---

이렇게 복잡한 오피스텔을 왜 정부에서는 건설 허가를 내주는 것일까요?

1. 주택은 공급하는데 시간이 걸리고 면적이 넓어 토지확보가 쉽지 않기 때문에 주택부족에 대한 대안이 필요하고, 공급대책으로 오피스텔을 선택[과거 노 정권일 때 이렇게 진행] 한 것으로 보입니다.

2. 주택을 건설할 땐 다양한 조건들이 많이 부합되어야 사업이 가능한데, 오피스텔은 상업용 건축물이기에 주택보다 조건이 까다롭지 않습니다. 그래서 건설사들이 사업하기 좋은 환경이 되는 것이죠.

3. 아파트는 청약으로 끝나버리고, 기존 아파트는 가격이 높게 형성되어 있으니 어쩔 수 없이 선택하는 사회초년생 및 신혼부부들이 많아졌으며, 과거와는 다르게 주거용 오피스텔도 아파트와 비슷하게 거주환경이 좋게 변화되어 선호도가 올라간 것을 반영한 것이죠.

---

오피스텔 취득세에 대한 불편한 사실

다주택자에 대한 취득세 중과세가 적용이 되고 있죠.

순서에 따라 취득세가 달라지게 됩니다.

1. 오피스텔 취득 이후 주거용으로 임대 중일 때 주택을 구매하면 중과세 대상(최대 8%)

2. 주택을 보유한 상태에서 오피스텔을 취득한 경우 취득세 4.6%(취득 시점은 주거용인지 상업용인지 확정되지 않아 건축물대장상 용도대로 취득세 결정)

3. 주거용 오피스텔 소유하여 거주하고 있는 상황에 주택을 구매하려 한다면, 기존 오피스텔을 상업용도로 변경을 먼저 하여 일시적 2 주택을 피하는 것이 좋습니다.