부동산 공부 방법 [4부 수요와 공급편]

부동산 공부 방법 [4부 수요와 공급 편]

부동산 시장은 매우 다양한 요인에 의해서 가격적인 변동이 존재하게 됩니다.

이번에 알려드리는 내용은 부동산에 대한 수요와 공급 편입니다.

1. 부동산 시장에서 수요와 공급

부동산은 시장의 논리에 따라서 거래가 이뤄지게 됩니다. 구매하고 싶은 의향을 갖고 있는 사람들과 판매할 의사가 있는 사람이 만나서 가격논의를 하거나 제시한 가격에 수긍을 하게 되면 거래가 이뤄지는 시스템을 갖고 있죠.

흔히 말하는 수요는 주택이든 토지든 상가든 구매하려는 사람들을 수요자들이라고 칭할 수 있습니다.

그리고 공급은 신규공급과 기존 물건을 판매를 원하는 분들이라고 할 수 있겠죠.

2. 수요층은 어디서 오는가?

부동산을 구매한다는 것은 다양한 이유가 존재하게 됩니다.

거주목적, 투자수익, 임대수익 등 부동산이 필요해서 구매하게 되는 것이겠죠.

여기에 추가적인 부분은 인구밀집도, 경기상황, 정부의 정책, 인프라환경, 교육환경, 금융상황 등 다양한 부분으로 수요층이 많아지거나 작아지기도 합니다.

쉽게 예를 들어 이야기를 하면, 지방의 한 공단에 근무하는 A 씨가 있습니다.

A 씨가 공단에 근무하면서 월급을 열심히 모아 이사를 준비하고 있다고 가정하겠습니다. A 씨는 매매, 전세, 월세 중 하나를 선택할 수 있습니다. 

매매, 전세, 월세 중 하나를 선택해서 이사를 하였다면 A 씨는 주택 주변에서 소비활동을 시작하게 됩니다. 반찬거리를 사 오거나 생활필수품이나 가전제품 등등 소비를 시작하게 되겠죠.

A 씨와 비슷한 직장군이 많이 존재한다면 인프라는 안정적으로 형성이 될 수 있습니다.

매매를 할 수 있는 능력이 안된다면 전세나 월세 수요층들이 생길 수 있습니다. 이때 투자수요층이 발생하는 조건이 됩니다.

미리 예상을 하여 직장군이 많은 지역을 투자자들이 임대수익을 위해서 임대수요가 없는 시점에 투자한 뒤 기다리는 방법이 있고, 형성이 완료되었다면 안정적인 상황에서 투자하는 방법이 존재하게 되겠죠.

당연하게도 미리 예상을 한다면 실패 리스크가 존재하기에 투자수익이 높은 상품을 구매가 가능하게 되며, 안정이 완료된 상태에서 투자한다면 실패 리스크가 현저하게 낮기에 투자 수익이 낮은 상태로 구매가 가능하겠죠.

주택은 직장군과 교통환경에 따라 수요층이 변경될 수 있습니다.
상가는 주변의 주택환경과 직장군에 따라 수요층이 변경될 수 있습니다.
토지는 개발환경이나 주변환경, 도로 접근성에 따라 수요층이 변경될 수 있습니다.

소득 수준이 높은 직장군이 많고, 인프라 형성이 잘 되어 있고, 교통환경도 잘 되어 있고, 교육 환경도 잘 형성되어 있는 지역.

3. 강남이 수요층이 많은 이유

강남은 1966년 서울로 편입이 되었고, 개발계획이 발표되었죠. 1970년대 정부에서 주택지와 업무 용지로 지정하여 개발을 시작했죠.

강남이 성공할 수 있는 가장 큰 요인은 경부고속도로라고 볼 수 있습니다.

서울과 부산을 연결하는 고속도로를 통해 많은 물류와 유통의 요지가 된 강남이 직장군이 많이 형성이 됩니다. 서울에서도 중심지 역할을 할 수 있도록 지하철이 80년도에 개발이 완료되면서 사당, 강남, 양재를 성장시키게 됩니다.

또한 75년 당시 명문고등학교인 경기고등학교가 강남으로 이전하면서 '강남 8 학군'이 조성되기도 하였죠.

직장이 많이 생기면서 직주근접을 희망하는 직장인들이 많이 늘어났고, 기업들은 더욱 늘어났죠.

유동인구가 늘어나니 자연스럽게 인프라도 형성이 되었고, 소득이 높은 사람들을 위한 고급형 상업시설들도 성공하면서 강남은 부자동내라는 이미지가 형성되었습니다.

자녀들의 학업환경과 아내의 생활환경, 남편의 직장환경까지 고루 갖춘 강남은 대한민국에서 워너비 지역으로 많은 사람들이 선호하기 시작했고, 수요층이 많으니 그에 맞는 가격이 형성되었습니다.

80년 이후부터 지금까지 한국에서 부동산 가격이 가장 높은 지역은 강남이 됩니다.

4. 공급의 기준

부동산에서 공급은 건설업체, 개발업체, 투자자 등 보유한 부동산 자산을 시장에 제공하는 행위를 이야기합니다.

신규로 건물이나 주택을 만들어서 소비자에게 제공하거나 기존에 보유하던 부동산을 시장에 제공하는 것을 의미하고 있죠.

일부 부동산 관련 커뮤니티 카페를 통해서 살펴보면 공급이라는 단어를 신규물건지에만 해당하는 것처럼 사용하는 경우가 많은데, 꼭 그것만이 공급이라 볼 수 없습니다.

기존에 보유하던 부동산을 시장에 제공하는 것은 보유한 사람들의 자유입니다. 이런 자유를 보장하지 않고 자산적인 손해를 보게 한다면 좋은 결괏값이 나올 수 없습니다.

저번 정권에 다양한 부분에서 부동산 주택부분에 대한 규제를 실시했고, 기존 부동산 주택을 소유한 투자자들에게 금전적인 손해를 볼 수 있는 환경을 조성했죠.

이는 부동산 시장에서 공급을 위축시키는 결과가 만들어지게 되었습니다. 손해 보면서 판매하면 투자의 이유가 없어지기 때문이죠.

지금 당장은 손해 볼 수 있지만, 나중에 더 올려 판매하면 되는 것이기에 투자자들은 부동산 시장에 보유한 부동산을 제공하지 않게 됩니다.

그럼 주택이 필요한 수요층들은 주택 구하는 것이 어렵게 되고, 가격 경쟁이 심화되니 가격은 하늘 높은 줄 모르고 오르게 되는 현상까지 나타나게 됩니다.

부동산을 보유한 투자자들은 가격이 올랐지만 당시 판매하면 세금이 더 많기에 판매하지 않는 투자자들이 더욱더 많아지게 되었죠.

이렇게 공급 불균형이 만들어지면 부동산 시장 가격은 큰 폭으로 변동이 됩니다.

이번 정권 들어오고 시장의 안정화를 위한 부동산 규제들을 기존과 같이 변경하려는 발표만으로도 주택가격은 어느 정도 안정이 되면서 내려오게 된 상황을 볼 수 있죠.

5. 시장의 안정화

부동산 시장을 보면 수요와 공급이 균형을 이루면서 거래가 이뤄지는 것이 자연스러운 현상이라고 볼 수 있습니다.

수요층이 많은 지역이면 당연하게 신규 사업들이 진행되어 그 수요에 맞는 공급을 위해 지속적인 공급을 할 수 있도록 사업이 진행될 것이고, 반대로 수요보다 공급이 많다면 신규 사업들은 진행하지 않게 되는 것이 시장의 논리죠.

수요가 공급을 초과하는 경우 위에서 예를 들었듯이 가격이 상승하게 되고, 공급이 수요를 초과하게 되면 가격은 하락하게 됩니다.

부동산을 공부한다면 수요와 공급을 가격적인 변화에서만 찾아서는 안됩니다.

추가적으로 확인해야 하는 지표는 바로 거래량입니다.

과거 거래량과 비교해 보았을 때 거래량이 적다면 아직은 주택가격이 '높은 가격'이라고 생각할 수 있습니다.

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2023년 7월 현재 작년보다 주택가격이 내려온 상태로 유지가 되고 있지만, 올해 말이나 내년 초까지는 주택가격의 동향을 확인해 본 뒤 투자를 하는 것을 권고드리고 있습니다.

제가 바라보는 주택시장의 가격은 '아직 더 떨어질 수 있다'입니다.

화폐의 가치가 하락했지만, 여전히 주택가격은 높다는 게 제 개인적인 의견입니다.

 

앞으로 자주 부동산 관련 제 생각들을 작성해 나가려고 합니다.

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통계자료를 통해서 지표확인 방법은 따로 알려드리지 않습니다.

 

 

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