전세사기 피해 예방을 위한 필수 확인항목

전세사기 피해 예방을 위한 필수 확인항목

요즘 전세세입자들의 피해가 계속해서 발생하고 있습니다.

전세계약은 한국에만 있는 임대계약으로 월세를 내지 않는 대신 높은 금액의 보증금을 임대인에게 맏기는 방식으로 진행하는 임대방법입니다.

전세보증금의 적정선은 6~70%라고 이야기하지만, 필자의 생각은 전세라는 계약은 좋은 방법의 임대차계약이 아니라고 봅니다.

전체적으로 주택금액이 오르면 오르는데로 세입자들에게 부담이 되고, 내리면 내리는데로 문제가 생길 수 있는 임대방법이기 때문입니다. 차라리 반전세로 큰 금액이 들어가는 보증금을 줄이고 매월 납부하는 월세로 전환하는 것이 더욱 안전한 임대방법임을 알려드리고 싶습니다.

우선 전세계약을 준비하거나 이미 했던 분들에게 전세사기를 예방하기 위한 체크리스트가 있으니 한번씩 확인을 해보는 것이 좋을 것 같습니다.

1. 전세계약 전 필수 체크항목

1. 주택상태를 확인해라.

건축물 대장으로 건축물에 대해서 확인해보고, 육안으로 내부상태를 확인해보아야 합니다. 주택을 빌려서 사용하는 것이기에 들어가기전과 나올때는 최대한 비슷한 컨디션을 유지하는 것이 포인트 입니다.

2. 적정한 전세가율인지 확인해라.

주택의 매매가격을 확인하고 매매가격의 60~70% 이내 적정한 전세가격인지 확인을 해야합니다. 주택의 매매가격은 국토부실거래가에서 주소로 검색이 가능하며, 네이버 부동산을 통한 주변시세 및 전세시세, 월세시세를 확인해볼 수 있습니다. 또한 비슷한 컨디션을 갖고 있는 다른 지역의 주택동향도 파악해서 비교해보는 것이 좋겠습니다.

3. 선순위 권리관계를 확인해라.

이건 대부분 거래하는 부동산에서 등기부등본을 떼서 확인을 시켜줍니다. 이때 가장 중요하게 보아야 하는 것은 마지막장에 있는 날짜와 권리설정자가 있는지, 있다면 누구인지 확인을 해야합니다. 다가구 주택일 경우도 꼭 선순위 권리관계를 살펴보아야 합니다. 주소이전으로 확정일자를 받아도 그 전에 권리관계가 있다면, 후순위가 됩니다.

4. 임대인 세금 체납 여부를 확인해라.

계약을 진행하기전에는 임대인에게 요청을 해야하고, 계약을 한 이후에는 임대인 동의없이도 미납국세가 있는지 확인이 가능합니다. 세금은 국가에서 징수하기에 내가 거주하려는 주택에 문제가 생길 수 있기에 등기부 등본에 나오지 않는 임대인의 세금문제가 있을 수 있으며, 이는 세입자가 꼼꼼하게 따져야하는 부분입니다.

2. 전세계약 채결 시 필수 체크항목

1. 임대인의 신분과 신분증을 확인해라.

계약을 진행하는 공간에서 본인이 맞는지 확인해야하며, 신분증과 동일인물인지 확인해야합니다. 대리인이라면 위임장을 꼭 확인해야하고, 인감증명서와 인감도장을 확인해야합니다.

2. 공인중개사 정상영업 여부를 확인해라.

국가공간정부포털(www.nsdi.go.kr)에가면 부동산중개업 조회를 할 수 있습니다. 

3. 주택임대자 표준계약서가 맞는지 확인해라.

국토교통부 부동산거래 시스템 홈페이지에서 표준임대차 계약서를 다운받아서 사용할 수 있습니다. 여기엔 권리보장 특약이 명시가 되어 있습니다.

4. 권리관계 재확인을 해라.

계약 전 임대인이 새로운 권리관계가 생길 수 있으니 실시간으로 등기부등본을 열람하여 새로운 권리관계가 있는지 확인을 해보아야 합니다.

3. 전세 계약 이후 거주하면서 꼭 해야하는 4개의 행동!

1. 임대차신고를 꼭 해라.

만약 부동산이 진행한다면 계약체결 이후 30일 이내이니 언제 신고가 되는지 확인을 꼭 해보는 것이 좋습니다. 본인이 직접 한다면 부동산거래관리시스템 홈페이지 혹은 관할주민센터(계약서 지참)에서 신고할 수 있습니다.

2. 권리관계를 꼭 재확인해라.

이사 당일이든 이사하기 전이든 계약 이후 전입신고하기전 다시한번 등기부등본을 열람하여 확인해야 합니다. 혹시나 권리관계가 변화가 있는지 다시한번 체크해야 합니다.

3. 전입신고를 꼭 해라.

선순위 권리자가 되기 위해서 해야하는 일입니다. 입주하면서 최대한 빠르게 진행하세요.

4. 전세보증금 반환보증 가입해라.

최근 뉴스를보는데 전세보증보험에 가입이 안된다고 하는 뉴스가 많던데, 보증보험가입은 꼭 해야합니다. 지금은 축소되어 공시가격의 1.26배까지만 보증보험이 가입된다고 하는데, 이러나 저러나 보증보험가입은 전세세입자들에게는 필수요소 입니다.

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4. 개인적인 생각

아파트의 경우 분양가가 측정이 되어 공고를 내어 진행하게되는데, 비슷한 매물이 집단으로 모여있어 투명한 매매가격을 확인해볼 수 있는 상태로 시장에 나와있죠. 그것과 비교하여 빌라의 경우 건축주 마음대로 가격을 측정할 수 있기에 매매가와 전세가격이 투명하다고 볼 수 없는 상태가 만들어지게 됩니다.

여기서 문제가 되는건 판매가격과 전세가격이 거의 똑같거나 역전세라고 부르는 전세가격이 매매가격을 추월하는 경우 임대인은 전세금 돌려줄 금액이 커지기에 나몰라라 하는 경우가 생기게 되는 것 입니다.

15억 하는 아파트를 구매하면서 전세보증금 12억을 포함하여 계약을 진행했고, 3억이라는 금액을 사용하여 주택을 구매했다고 해보겠습니다.

만약 주택가격이 하락해서 10억이 되었다면, 임대인은 2억이라는 금액이 추가적으로 필요한 상황이 만들어지게 되는데, 사실 2억이 아닌 4~5억이 더 필요하게 됩니다. 그 이유는 다음 세입자를 받게되면 7~8억의 보증금을 받게 될 것이기 때문이죠.

그런데 다음 세입자도 안구해진다면 임대인은 대출받아서 임차인에게 보증금을 돌려줘야하는데 그것도 쉽지만은 않습니다.

주택가격이 우상향된다고 이야기하는데, 그건 '언젠간'이라는 것이죠. 지금은 아닐 수 있다는 점을 꼭 이해해야 합니다.