부동산 공부[6부 금리와 부동산가격의 관계]

부동산 공부[6부 금리와 부동산가격의 관계]

자산을 늘리기 위해서는 '투자'를 꼭 해야 합니다.

직장생활을 해서 나오는 월급으로는 자산을 늘리는데 한계가 존재하게 됩니다. 직장월급이 월 1,000만원을 넘는 분들은 극히 드물죠. 그런데 수익형 부동산을 갖고 월 1,000만원을 넘게 버는 분들은 쉽게 찾아볼 수 있습니다.

수익형 부동산을 통해 얻는 수익은 노동을 통해서 얻는 수익이 아닙니다.

이것을 '불로소득'이라고 부르고 있습니다.

불로소득의 종류는 연금, 임대료, 복지, 이자, 배당 등등 다양하죠. 일부 분들은 불로소득이 나쁜 것이라고 이야기하기도 하는데, 불로소득은 자유경제시장에서 필연적으로 나오는 것이며, 더 많은 자유를 얻기 위해서 꼭 필요한 소득의 종류 입니다.

저는 자유를 꿈꾸며 살아갑니다. 근로소득으로 생활을 하는 것이 아닌 불로소득으로 생활을 이어나갈 수 있도록 준비해 나가고 있습니다.

근로시간을 사용하지 않고 그 시간을 자유롭게 쓰는 것을 희망하죠. 

근로시간을 이용해서 더 많은 자산을 벌기 위해서 준비하는 시간을 쓸 수 있고, 지인들과 행복한 시간을 얻을 수 있고, 가족들과 함께 추억을 만들 수 있는 시간을 얻을 수 있습니다.

이 모든 것들은 불로소득이라는 것이 있어야 가능합니다. 모아둔 자산에서 이자를 얻어 쓰는 것도 불로소득을 이용하는 것이고, 정년퇴직하여 받는 연금도 불로소득을 이용하는 것 입니다. 

모아놓은 자산의 형태가 현금이면 이자, 주식이라면 배당, 부동산이라면 임대료로 나눠지는 것일 뿐입니다.

그 중에서 수익형 부동산이 우리들의 생활에 밀접한 관계가 있고, 가장 안전한 투자방법 입니다.

연금이나 주식, 은행에서 받는 이자 등 사업체의 어떠한 문제로 사라질 수 있습니다. 하지만 부동산은 매매하게 되면 개인사업자가 되는 것이고, 건물이 무너지지 않는 이상은 다른 문제가 없는 매우 안전한 투자처 입니다.

수익형 부동산 중 상가의 경우에는 상가 임대인이 신경쓸일이 임대 맞추는 것 이왼 없습니다.

인테리어는 모두 임차인이 진행하고, 철거도 임차인이 합니다.

임대인은 월세만 잘 받고, 신고만 잘하면 됩니다. 소득에 대한 세금이 나오겠지만 수익을 얻으면 세금은 당연한 것이기에 아깝다 생각하면서 불법을 행하면 안됩니다.

시간이 지날수록 상가의 매매가격은 지속적으로 상승하게되고, 월세도 지속적으로 상승하게됩니다.

10년전 상가를 구매했다면, 당시 임대료와 현재 임대료가 차이가 날 것입니다. 투자자는 시간이라는 레버리지를 이용해서 자산을 키워나갈 수 있게 됩니다.

이렇게 단점이 없어보이는 부동산이 가장 민감하게 반응되는 것이 '금리' 입니다.

부동산 상업시설 구매는 대출이 필수요소

부동산 구매에서 가장 크게 작용하는 것은 '자금' 입니다.

모두 알고 있습니다. 수익형 부동산을 하면 수익을 얻을 수 있다는 것을 말이죠. 그럼에도 쉽게 구매하지 못하는 이유는 좋은 것들은 가격이 상당하게 높다는 것입니다.

2011년 1층 1평이 4,000~5,000만원이였습니다. 그래서 10평이 4억에서 5억이였죠.

2023년 현재는 1층 1평이 대략 9,000~12,000만원입니다. 두배 이상 상승하여 10평기준 9억에서 12억 정도 하고 있죠.

위 가격은 분양가격으로 비교하였고, 지역은 수도권지역입니다.

직장인이 월급으로 4억의 자산을 모으려면 몇년이나 걸리게 될까요?

4억을 현금으로 모아두는게 쉬울까요?

어렵겠죠. 10년전 상가가격도 그런데 지금은 9억에서 12억입니다.

직장에서 받는 월급으로 연봉이 1억이 넘더라도 실수령금액은 1,000만원이 안되며, 하나도 안쓰고 다 모은다는 가정을 하더라도 9년이상 걸릴 수 밖에 없습니다.

그래서 상가 투자를 진행하는 90% 이상 고객들은 대출이라는 것을 이용하게 됩니다. 매매가격의 50~70% 정도 대출을 이용하여 레버리지효과를 이용하는 것이죠.

쉽게 10억의 상가를 매매한다면, 대출을 5억에서 7억 정도 대출을 이용하고, 투자금을 3억~5억으로 줄이는 방법을 쓰는 것이죠.

그럼 대출을 6억 받았다고 가정하고, 금리를 5%로 쉽게 계산해보겠습니다. 1년에 내야하는 이자는 6,000만 원입니다. 매월 500만원의 이자를 납부해야 하는 것이죠.

월세를 최소 500만원 이상 받아야 수익이 생기는 구조로 변화됩니다.

주변 1층 월세가 평당 50만원이라면 얻는 수익은 없겠죠.

수도권지역에서 1층 평당 40만원 이상 받는 지역은 아직까지는 많지 않습니다. 역세권에 유동인구 많은 중심상업지구가 아니라면 임대료가 부담되어 임차인들이 없을 것입니다.

이렇듯 대출이자가 높으면 상가가격에 저항선이 생기게 됩니다. 이는 오피스텔도 똑같은 원리로 적용됩니다.

특히 오피스텔은 원룸이나 빌라의 대안이 많기에 대출이자가 높아지면 임차인이 줄어들게되고, 투자자들도 줄어들게되어 가격상승이 더디거나 없게 됩니다.

그나마 상가 중 1층은 위치적인 고유한 특징을 갖고 있어서 비교대안이 많지 않다는 점이 투자매력이 됩니다.

좋은 상가 투자하는 방법

kiki 키키일러스트 작품

1. 주변 임대료와 비교했을 때 적정선의 수익이 발생할 수 있는 가격
- 주변 임대료가 평당 30~35만원이라면, 매매가격은 평당 7,000~9,000만원이 적당

2. 인지도가 높은 지역 또는 건물 중 노출도가 높은 상가
- 브랜드 있는 건물 혹은 초역세권의 1층상가

3. 주변 유동인구나 거주 인구대비 중심상업지의 적절한 비율인가 확인
- 중심상권의 경우 지역 면적의 3~4% 적당한 경우가 많음. 3% 미만이라면 투자가치가 높은 지역.

4. 낮과 밤이 공존하는 상권
- 낮은 직장인, 밤은 가족단위가 방문할 수 있는 상권. 

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상가 투자는 매월 월급 이외 돈을 벌 수 있는 가장 훌륭한 수단입니다.

오피스텔이나 주택의 월세의 경우에는 수리비용이 들어가야하지만, 상가의 경우에는 임차인이 인테리어를 하기에 특별히 수리비용이 들어가는 것은 없습니다. 연식이 오래되어 30~40년이 지난다면 일부 수리할 수 있겠지만, 그외엔 없습니다.

그래서 관리도 쉽고, 월세가 맞춰지면 신경쓸 일도 없습니다.

임대료가 상승하면 수익률이 오르고, 상가 가치가 상승하게 됩니다. 상가 가치가 높아지면 매매가격도 상승하게 되죠.

10억의 상가를 4억의 현금, 6억의 대출을 이용하여 보유하였는데, 상가가격이 올라서 12억이 되었다면, 4억의 자금이 2억이 올라 6억이 되는 것이죠. 여기에서 월세는 보너스 역활이죠.

금리가 부동산 가격에 미치는 영향

벨류맵 분석/헤럴드 뉴스/그래픽디자인 최수아

금리가 상승하면 임대료가 상승하게 됩니다.

손해보면서 사업을 진행하는 사람은 없기 때문이죠. 지금 당장 오르지 않더라도 조금씩 천천히라도 올릴 수 밖에 없습니다. 임대인 입장에서는 어쩔 수 없는 상황이 진행되는 것이죠.

임대료가 상승하게되면, 자연스럽게 매매가격도 상승할 수 밖에 없습니다. 

부동산은 가치적인 부분으로 계산이 되기에 지금 금리도 중요하지만 동향도 중요합니다. 향후 금리가 내려간다면 수익이 더욱 커지기 때문에 매매가격도 상승할 수 밖에 없습니다.

금리가 올라서 전체적으로 부동산 시장이 불안정합니다. 지금은 적응기로 보여지고 있죠.

시간이 지날수록 현재 금리에 수요자들이 적응하게 됩니다. 그 시기가 온다면 상가가격이 지금보다 더욱 더 상승한체로 여러분들의 투자를 기다리고 있을 것입니다.

투자는 모두가 구매하려고 할때 판매를 해야하고, '해야하나?'라는 생각이 든다면 바로 구매해야 합니다.

모두 판매하려 할때는 같이 고민해보며 상황을 지켜본 뒤 진행하는 것이 좋습니다.