검단신도시 수익형 부동산을 추천하는 이유

검단신도시 수익형 부동산을 추천하는 이유

부동산 투자를 생각하신다면 가장 먼저 떠올리는 투자상품은 대부분 '건물' 이 아닐까 생각해봅니다.

건물을 갖고 있으면 임대로 발생하는 월세로 은퇴를 하는 것을 꿈꾸죠.

그렇지만 막연하게 건물주가 되고 싶다는 생각을 하면서도 어떻게 계획을 만들어서 어떻게 건물을 사야하는지에 대해서는 크게 고민하지 않습니다.

주변 지인들과 이야기를 하다보면 대부분 직장을 그만두고 월세로 생활을 하고 싶다고 이야기를 많이 합니다.

그래서 어떤 준비를 하고 있는지 물어보면 90% 아무 계획이 없습니다.

대부분 막연하죠.

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월급으로 돈을 모아서 건물을 산다?

대한민국 대기업에 다니는 평균 연봉은 약 500만원 수준입니다.

500만원이라 하더라도 이것저것 빠지겠지만, 그냥 안빼고 계산을 해보겠습니다.

월급을 하나도 사용하지 않고 1년모아야 6,000만원입니다.

서울 꼬마건물이 50억이라고 하면 8~9년을 월급 하나도 쓰지 않고 모아야 구매할 수 있습니다.

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물론 월급도 오르고, 대출도 가능하고, 건물가격도 상승하겠죠.

하지만 월급이 오르는 수준보다 건물가격이 상승하는 비용이 더 높습니다.

투자를 해보신 분들이라면 여기에서 레버리지를 생각하실테고, 투자를 해보지 않은 분들은 포기를 생각합니다.

 

당연하겠죠. 해본 경험이 없으니 방법을 모르는 것입니다.

그래서 조그마한 원룸이라도 투자를 해보면서 수익형 부동산이 어떤 시스템을 이용하여 수익을 얻게되는지 경험으로 알아야 하는 것 입니다.

처음 시작부터 10억, 20억원씩 하는 상가나 건물을 덜컥 구매하는 것은 쉬운 일이 절대 될 수 없습니다.

하지만 1억에서 2억 사이하는 부동산이라면 비교적 쉽게 접근을 할 수 있는 투자상품이죠.

예를 들어 설명하면, 1억의 가격을 하는 원룸이라면 대출은 7,000만원 받게 되고 현금은 3,000만원이 필요하게 됩니다. 월세는 40~50만원을 받는다면 7,000만원에 대한 5%이자는 매달 30만원 정도 발생하게 될 것 입니다.

3,000만원 투자해서 실제 들어오는 수익은 매달 10~20만원 정도 입니다.

얼마 안되는 금액이죠. 푼돈으로 보일 수 있겠죠.

시간이 지나면서 월세는 5~60만원으로 올라가고, 주변에 새로 만들어지는 원룸이 2억씩 한다면 4~50만원의 월세는 어떻게 변화가 일어날까요? 4~5만원이라도 상승하겠죠.

10년이 지나면 내가 투자했던 원금은 회수되는 구조로 되어있죠.

10년이 지나면 내건물가치가 소폭 올라갔을테고, 월세도 올라갔을테고, 10년간 월세를 받아 수익도 있을테죠.

3,000만 원이였던 원금은 어느세 6,000만 원, 그 이상의 가치를 하고 있습니다.

그냥 월세만 받았는데 말이죠.

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수익형의 매력은 보유하는 기간이 늘어날수록 내 자산도 같이 늘어난다는 것 입니다.

상가는 원룸보다 더 높은 가치를 보여주는 수익형 부동산 중 하나이죠.

분양받은 상가는 2~3년 정도는 손해보지 않는다는 생각으로 보유하는 것이 좋습니다. 

상가를 분양받으면 첫 시작부터 꽃길이 열릴 것이라는 꿈과 희망은 잠시 내려두세요.

정말 특별한 독점자리가 아닌 이상 공실의 위험은 존재합니다.

하지만 임대가 맞춰지면 그 이후부터는 안정권으로 진입할 수 있게 됩니다.

 

투자는 향후 미래에 더 높은 가치를 받을 수 있는 기대감이 있는 상품을 구매해야하는것은 기본이겠죠.

미래가치가 낮은 상품을 리스크를 안고 굳이 구매할 필요는 없겠죠.

 

상가투자를 해야할 땐 주의점이 무엇일까요?

1. 주변 거주인원 대비 상가의 공급량

고정적인 거주 인원 뿐 아니라 유동인구도 같이 확인해야합니다. 단지 내 상가의 경우 1,000세대 2~3,000명 기준으로 상가가 300~500평이 적당하다는 이야기가 있습니다. 그렇지만 단지 내 상가와 중심상업지역의 상가는 정확한 유동인구를 통한 상가의 평수를 정하는 것은 어렵습니다.

중심상업지역은 비슷한 컨디션들의 상가들과 비교해 볼 수 있습니다.

여기에서 검단신도시를 추천하는 이유가 있습니다. 상업지 비율이 위례신도시와 비교하면 6배 가까이 차이나게 작다는 점이죠.

상업지 비율이 전체 면적의 1.1%를 갖고 있는 검단신도시와 6.6%를 갖고 있는 위례신도시.

현재 위례신도시 상권은 특정 단지 앞의 상권을 제외하고는 공실률이 아직까지 많이 존재하는 지역으로 투자자들에게 큰 아픔을 주고 있는 지역 중 한 곳입니다.

전주에있는 에코신도시의 상업지 비율은 3.2%로 상권 활성화가 잘 되어가고 있습니다.

상업지 비율이 낮을수록 상권활성화가 빠르고 희소성을 갖게되는 상가로 변화될 가능성이 높습니다.

희소성이 생기게 되면 먼저 구매했던 분들의 상가 가치가 상승하게 되겠죠. 

그래서 상가 투자할 때 주변 거주인원과 공급량을 확인해야 되는 것입니다.

2. 유동인구와 노출도

상가 투자할 땐 유동인구의 동선을 확인하면서 보유한 상가의 노출도를 꼭 확인해야합니다.

유동인구 동선을 확인할 땐 역세권이면 역 출입구에서 도보로 얼마나 이동하는지, 버스정류장 및 브랜드 있는 상가들이 입점해 있는지 확인하는 것이 좋겠죠.

도보로 이동하는 상권인가, 차량을 이용한 상권인가, 대형마트나 대형쇼핑몰 상권인가, 주변에 거주하는 인원들을 위한 상권인가, 직장군이 들어와서 유동인구가 생기는 상권인가에 따라서 투자방법이 달라집니다.

도보 상권이면 대중교통의 거리와 향후 발생할 수 있는 유동인구의 동선을 파악해 투자를 진행하는 것이 좋겠죠. 차량을 이용한다면 높은층을 투자해서 수익률을 극대화할 수 있는 방법도 존재합니다. 대형마트나 대형쇼핑몰이 주변에 있는 상권이라면 개인적으로는 추천을 드리지는 않지만, 주차장의 위치나 노출도에 따라서 투자가능 지역도 존재하죠.

검단신도시는 주변에 많은 거주인원을 갖고 있고, 법원검찰청이 들어오면 더 많은 유동인구가 발생하게 되는 지역이 됩니다.

혹시나 서울 5호선이 들어오게 된다면 더욱 높은 희소성을 갖고 있는 상가가 됩니다.

3. 대형 브랜드 건설사

상가도 아파트만큼은 아니지만 대형건설사에서 건설하는 경우가 있습니다.

일반적으로 토지를 낙찰받아서 대형건설사에게 수주 넣는 방법도 있지만, 건축비용이 중형건설사보다 높은 대형건설사들에게 수주를 잘 하지 않습니다. 

대형건설사가 상가 건물을 만드는 것은 정부와 협약해서 사업을 진행하는 경우가 대부분입니다.

일반 프라자 상가들보다는 건축의 디자인이나 마감 등 책임준공이기에 세부적인 부분에 더욱 신경을 쓸 수 밖에 없습니다.

당연히 더욱 높은 가격을 받아야하는 상가지만, 정부와 협약해서 진행하는 사업은 높은 가격으로 분양하기보단 소폭 낮거나 비슷한 가격으로 분양하게 됩니다.

이런 상가는 보유할수록 가치가 커지는 좋은 상가라고 말씀드릴 수 있습니다.

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검단 롯데 넥스티엘 상가 추천 분양가격 안내

 

 

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