빌라 재건축을 매매하면 현금청산 대상?

빌라 재건축을 매매하면 현금청산 대상?

2021년 2월 4일에 발표된 부동산 정책의 이슈를 살펴보면 공공 직접시행 정비사업의 경우 21년 2월 4일 이후 거래건에 대해서 무조건 감정가에 의한 현금청산이 된다고 발표하였습니다.

 

사업예정 지역의 부동산 매입도 제한이 되었죠. 

 

또한 입주권 혹은 분양권을 얻었다고 하더라도 5년 이내 판매 불가 조항이 붙었습니다.

 

이 대책에서 중요하게 보아야 할 부분은 공공재개발 추가 확정 지역들을 대중에게 공개하지 않고 진행한다는 것입니다. 

 

정부의 입장에서는 공개와 동시에 주변 집가격이 폭등할 수 있다고 판단하는 것인데, 되려 거래량이 줄어든 상황이 만들어 졌습니다.

 

빌라를 구매한 구매자가 공공재개발 지역으로 선정되면 피해를 입을 수 있기 때문인데, 구매시기에 따라서 구입한 빌라의 입주권이 안나오게 될 가능성이 있습니다.

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부동산 대책의 상세 내용

1. 공공이 직접 시행하는 정비사업의 권리 산정일기준 2021년 2월 4일

- 권리기준산정일 이후 사업구역내 신규주택을 매입한 소유주는 입주권을 받을 수 없고, 현금청산이 가능합니다.

2. 우선 공급권은 1세대 1주택 공급이 원칙입니다.

3. 사업예정지역 토지거래허가구역으로 지정하여 실거주 목적이 아니라면 매입을 제한합니다.

4. 최근 거래가격 또는 거래량이 예전대비 10~20% 상승하였다면 사업대상지역에서 제외 됩니다.

5. 사업예정구역 및 인근지역의 이상 거래 등 투기수요에 대한 실거래 기획조사 및 현장점검을 강화합니다.

정비사업의 종류 및 권리산정기준일
1. 민간개발
 1) 민간재개발 : 거래 제약 없음
 2) 민간재건축 : 거래 제약 없음
2. 공공개발
 1) 공동시행자방식
  ① 공공재개발 : 5.6 부동산 대책 - 권리산정기준일 2020.09.21(이후 건축된 신축빌라는 입주권이 없음)
  ② 공공재건축 : 8.4 부동산대책
 2) 직접시행자방식 -2/3 동의 필요
  ① 공공재개발 : 2.4 부동산대책 - 21.02.04 이후 신규 매매계약시 청산
  ② 공공재건축 : 2.4 부동산대책 - 21.02.04 이후 신규 매매계약시 청산  

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재건축 조합설립 미동의자 등에 대한 매도청구 및 현금청산

조합설립 미동의자, 토지 혹은 건물만을 소유하여 조합원의 자격을 갖추지 못한 자의 경우입니다.

 

소규모 재건축산업의 시행자는 심의 결과를 받은 날로부터 30일 이내 조합설립 동의 여부를 최고하여, 60일의 회답 기간 내 답변하지 않거나 동의하지 않은자, 조건 불성립자에 관하여 토지 및 건축물의 소유권에 대한 매도를 청구할 수 있게 됩니다.

재건축 조합원 지위를 상실하게 된 자 등에 대한 매도청구 및 현금청산

재건축 조합설립 당시 조합설립은 동의하였지만, 이후 과정에서 분양신청을 하지 않았거나 철회하는 등의 사유로 조합원의 지위를 상실하게 된 경우입니다. 재건축 조합은 사업시행계획이 인가, 고시된 일로부터 90일 이내 협의를 해야합니다.

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서울 빌라 거래 감소, 현장은 혼란 가중

1주택의 실거주자들은 높은 아파트 가격에 치이고, 빌라 구매를 하더라도 주택이 사라질 위기에 놓여 있어 어려움에 처해 있습니다.

 

구매자들은 줄어들고, 판매를 하여 이사를 하려는 분들도 이러지도 저러지도 못하는 상황이 만들어져 버렸습니다.

 

국토부 여론개시판의 민원 중 하나는 '아파트 청약에 당첨이 되었는데, 기존 집이 팔리지 않아서 분양권을 날리게 생겼다' 라는 민원이 들어왔다고 합니다.

 

갑작스러운 매수세 하락으로 인한 계약금과 중도금 이자를 모두 날리고, 입주도 취소될 위기라는 것입니다.

 

이에 부동산도 혹시 모를 소송에 대비하기 위해 특약에 '2.4 부동산대책 이후 현금청산을 당할 수 있다는 점을 고지 받았다'는 내용을 포함시킬 정도로 조심하는 분위기 입니다.

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빌라 주택시장의 변화는?

현 상황에서는 빌라 거래 시 상당한 주의가 필요해 보입니다.

 

특히 지난 2월 4일 이후 사업지역 내 빌라 거래에서는 신축아파트 입주권을 받지 못하고 현금청산을 당할 수 있기에 매수세 감소는 당연한 일이 되었습니다.

 

그런데 최근엔 아파트 포기하고 빌라라도 구매하겠다는 구매자들이 늘어나고 있어서 2월 4일 대책 이후에도 4개월 째 아파트보다 거래량이 많은 것으로 확인이 되었습니다.

 

여기에는 아파트 거래량이 역대급으로 줄어들어 있는 것이 함정이있습니다.

 

서울의 2021년 1월 거래량은 아파트 5,771건, 다세대 연립주택은 5,866건입니다. 2월은 아파트 3,853건, 다세대 연립주택 4,422건, 3월 아파트 3,735건 다세대 연립주택 5,071건, 4월 아파트 1,655건 다세대 연립주택 3,481건 입니다.

 

다주택자에 대한 종합부동산세가 부담이 되어 이번 정권이 들어오기 전엔 4월부터 5월까지 이사철이라고 이야기하며 거래량이 많은 시기입니다.

 

그런데 거래가 감소하였다는 것은 다주택자들이 종부세를 안고 가겠다는 의미로 해석이 될 수 있습니다.

 

서울시장은 정권교체가 되었지만, 정부의 정권교체가 되어지지 않은 상태에서는 관망을 하겠다는 풀이로 볼 수 있습니다.

 

실수요자는 지속적으로 늘어나고 있는데, 공급은 없고, 외곽으로 나가는 수요가 없으니 서울의 주택가격은 상승을 할 수 밖에 없습니다.

 

아파트보다 상대적으로 가격이 낮은 빌라와 같은 다세대 연립주택의 가격 상승세는 당분간 지속이 될 가능성이 높습니다.