상가 임대차보호법과 묵시적갱신 알아보기

 

 

상가 임대차보호법과 묵시적갱신 알아보기

코로나 펜더믹이 발생하고 1년 6개월이 지났습니다. 

 

코로나 여파로 많은 소상공인들이 피해를 보았고, 폐업을 신고한 자영업자들도 발생하고 있습니다.

 

이러한 과정 중 건물주와 갈등이 발생하기도 하는데, 상가임대차보호법이란 상인들과 건물주 모두 보호를 위한 장치로 임대료가 3개월 이상 납부가 되지 않으면 재계약이 안된다는 점이 있습니다.

 

그런데, 코로나가 발생하면서 작년 9월 경 법이 개정되면서 세입자에게 조금 유리한 조건이 생기게 되었는데, 오늘은 이 부분에 대한 상가임대차보호법에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

---

2020년 9월 상가임대차계약법 개정

일반적으로 상가를 계약하면 5년 단위로 계약을 하며, 임대계약 연장 10년을 보호하는 내용이 법적으로 명시되어 있습니다.

 

이 상황에서 3개월 이상 월세를 납부하지 못한 경우라면 해당이 되지 않았었는데, 2020년 9월 개정된 내용에서는 3개월 이상 월세를 납부하지 않았더라도 10년 동안 보호할 수 있게 되었습니다.

 

추가적으로 세입자들이 건물주에게 납부하는 임대료를 갑작스럽게 올려버린다면, 세입자가 부담이 될 수 있다고 이야기 하면서 임대료 인상부분에 대한 내용도 추가적으로 존재합니다.

---

상가임대차보호법 5% 이내

대한민국에서 임대료를 올릴 수 있는 범위는 5% 이내 입니다. 추가적으로 보증금이 걸려 있어서 임대료를 납부하지 않았다면, 임대료만큼 보증금에서 깍이게 되는데, 임대기간이 끝나는 시점을 기준으로 정산하여 돌려주게 되어 있습니다.

 

강자는 약자를 보호해야 하는 것처럼 뉴스와 언론에서 이야기 하시겠지만, 상가를 소유한 분들이 모두 여유가 넘치며 돈이 많은 분들은 아닙니다. 

 

건물주도 한명의 국민이고, 큰 결심을 하여 자산을 투자한 국민이라는 것을 기억해야 합니다.

 

정부에서 '착한 임대인' 운동을 하고 있지만, 좋은 방법은 아닌 것으로 보여집니다.

 

간략하게 이유를 설명 드리면, 상가의 경우 5억에서 10억의 현금을 투자하고, 대출을 이용하여 1층 건물의 10~20평의 매매를 하게 됩니다. 매월 발생하는 이자는 대략 120~200만원 사이의 이자가 발생하게 됩니다. 월세를 300~500 받고, 실제로 발생하는 수익금은 2~300만 만원 수준이죠. 그런데, 임대료 인하를 하게 되면 실제 투자한 금액대비 수익이 매우 줄어들게 되고, 평생 모아놓은 돈으로 투자하여 노후 준비를 해 놓은 분들이 대부분인데, 줄어든 금액의 50%를 정부에서 지원한다고 하더라도 매달 어려움이 발생하게 될 수 있게 됩니다.

 

정말 부자들이 임대료를 받는 것처럼 포장이 되어 있지만, 실제로는 부자가 되는 길을 가기 위해서 투자를 진행하는 경우가 더 많습니다.

---

상가임대차보호법 묵시적갱신

세입자가 계약연장을 하고 싶다면, 계약종료일이 다가오는 6개월 전부터 최대 한달 전까지는 건물주에게 계약연장의 의사를 밝혀야 합니다.

 

핸드폰에서 보내는 SNS 문자, 혹은 만나서 이야기 하여야 증거로 사용할 수 있습니다.

 

혹시나 건물주가 세입자에게 계약종료에 대한 의견을 이야기 하지 않았다면 묵시적으로 1년의 연장은 가능하나, 이런 이야기를 하지 않아서 분쟁이 생기는 경우들이 많이 있습니다.

---

계약갱신을 요구할 수 없는 사유

계약갱신은 정당한 사유가 없다면 거절하지 못하는 것이 상가임대차보호법의 골자입니다. 그렇지만 다음과 같은 사유들이 하나라도 존재한다면 계약갱신을 거절할 수 있습니다.

 

1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우

5. 임차인이 임차인 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 임대차계약 채결 당시 공사시기 및 소요기간을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

8. 건물이 노후, 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

9. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이뤄지는 경우

 

그 밖에 임차인이 임차인으로 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 임차인의 계약갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않은 범위 내에서만 행사할 수 있습니다.