매매전세, 전세계약금, 전세월세전환, 반전세, 전세계약시주의사항 등 [전세 관련 용어 핵심정리]

매매 전세, 전세계약금, 전세 월세 전환, 반전세, 전세계약 시 주의사항 등 [전세 관련 용어 정리]

아는 것만큼 보이고, 아는 것만큼 지킬 수 있습니다.

집을 구하기 위해서 신경 써야 하는 부분은 정말 많습니다. 

본인의 자산이 얼마인지, 회사나 사업장과 얼마나 가까운지, 주변 인프라는 어떻게 되는지, 개발환경은 어떻게 변화가 일어나는지, 교통은 어떻게 되어 내가 이동하는 곳과 가까운지 등등 1차로 위치가 정해지면 두 번째는 매매와 전월세에서 고민해야 합니다.

1차적인 상황은 개인마다 모두 다르기에 부동산 추천하는 지역 중에서 개인들의 상황에 맞도록 찾아보는 것이 중요합니다. 이번 시간에는 부동산 거래에서 필요한 용어들에 대한 핵심정리입니다.

매매와 전세

부동산은 매매와 임대로 나눠지게 됩니다.

매매=매도(판매자)+매수(구매자)

매매는 매도자와 매수자 간의 가격 흥정을 통해 거래가 이뤄지며, 적당한 가격이 협상이 되면 공인중개사(부동산)를 통해서 거래가 이뤄지게 됩니다. 이때 매도자는 대금을 받고 계약서에 사인을 하게 되고, 매수자는 대금을 지급하고 소유권 이전등기를 통해서 거래 완료가 되는 것입니다. 

전월세=전세 + 월세
*임대인 = 집주인
*임차인 = 세입자

전세는 대한민국에서 보편적으로 사용이 되는 임대방법이지만, 대한민국, 볼리비아, 인도 등을 제외하고 보기 힘든 임대방법 중 하나입니다. 일반적으로 렌트(대여)를 통해서 일정기간 동안 사용하는 것에 쌍방 계약을 하고, 사용료를 받는 것이 보편적인 임대방식입니다.

전세는 임대인과 임차인이 서로 합의하고 일정 금액을 지불하고 임차인이 부동산을 용도에 따라 수용하는 관계를 이야기합니다. 임차인은 임대인에게 목돈을 전세금이라는 이름으로 계약기간 동안 빌려주고, 임대인은 매달 받아야 하는 월세를 받지 않는 대신 건물분에 대한 대출을 최소한으로 줄이거나 없앨 수 있고, 무이자로 목돈을 마련할 수 있는 금액이 생기기도 합니다.

매매 가격과 전세 가격이 크지 않은 경우에는 전세 세입자들의 입장에서는 불안함이 커질 수밖에 없습니다. 임대기간이 종료가 되면 당연하게 보증금을 돌려받아야 하는데, 임대인이 보증금을 돌려주지 못한 상황이 만들어지면 임차인 입장에서는 이래저래 불편하고 어려워지는 것이 사실이기 때문이죠. 그래서 최근엔 전세보증금을 지키기 위해서 전월세 확정일을 받고 전세보증보험의 가입의 빈도수가 높아지고 있습니다.

전세계약금

임대인과 임차인이 서로 간의 금액적인 합의가 완료가 되면, 계약서를 작성하게 됩니다. 전세금액이 3억이라면 10% 금액이 계약금으로 해당이 되며, 임대인은 중복으로 계약을 진행할 수 없고, 임차인은 계약을 파기하는 경우 위약금으로 계약금 10%가 발생하기에 단순변심으로 계약을 파기할 수 없게 됩니다.

전세계약서를 작성하면 은행에서 대출을 실행할 수 있게 되는데, 계약서 상에서 단서조항으로 전세자금 대출이 OO원이 안 나오는 경우 계약을 해지할 수 있다는 조항을 쓰기도 합니다.

전세 월세 전환

기존에 임대 형태에서 전세에서 월세, 월세에서 전세로 전환하기도 합니다. 세입자의 상황에 따라서 변화하는 경우가 많은데, 임대인은 전세시세가 오르면 임차인에게 계약기간 이후 연장하게 되는 경우 전세+월세를 요구할 수 있습니다.

작년에는 전월세 전환율을 4%였는데, 현재는 전월세 전환율이 2.5%로 보다 더 낮아졌습니다. 전세금액이 1억이 올랐다면 매월 21만 원 정도의 금액을 월세로 전환하여 받을 수 있는 제도로 적립되었습니다.

반전세

반전세 = 전세금액이 1억이고 월세가 500/50이라면, 월세의 보증금을 전세금액 정도까지 상승을 시키고 월세를 줄이는 방법의 임대방법입니다. 8~9,000만 원의 보증금을 걸고 월세는 5~10만 원 사이 정도를 지급하는 방법이죠. 보기 쉽게 1억을 기준으로 했지만, 고가의 아파트는 보증금도 높고 월세도 높습니다.

반전세가 생긴 이유는 보유하고 있는 분들의 종부세, 재산세가 오르기 때문입니다.

전세계약 시 주의사항

전세계약의 주의사항

1. 전세계약서 작성할 때 집 소유주 확인
- 계약이 진행되는 상황에서 계약금 입금을 먼저 유도하는 경우도 많고, 다른 사람들이 같은 물건을 보고 있다고 빠르게 결정해야 한다고 보체는 경우들이 존재합니다. 그래도 가장 먼저 확인해야 하는 것은 거래하는 집의 소유주와 신분증, 그리고 직접 대면하는 것이 좋습니다.

2. 근저당 설정 유무
- 근저당이 설정이 되어 있으면 전세보증금이 1순위가 아니게 되는 경우가 많습니다. 소중한 자산을 지키는 것이기에 거래하는 물건에 꼭 근저당이 설정이 되어있는지 확인을 하는 것이 좋습니다.

3. 등기부등본에 권리사항 Check.
- 등기부 등본에는 수많은 기록들을 확인할 수 있습니다. 저당, 근저당, 지상권, 지역권, 전세권, 임차권 등등 수많은 권리사항들이 기재가 될 수 있다면, 계약을 하게 되면 전세보증금을 지킬 수 있는 상황인지 꼭 확인을 해야 합니다.

전세 재계약

기존에 계약하고 거주하고 있는 주거지의 전세계약이 종료가 되는 시점이 다가오면 세입자는 집주인에게 계약 연장을 요청할 수 있습니다. 가장 큰 것은 묵시적 갱신이라는 것과 전세 재계약이 있습니다.

묵시적 갱신은 세입자가 계약기간이 종료되기 최소 30일, 최대 180일 이전까지 집주인이 세입자에게 별도의 이야기가 없었다면 자동적으로 연장되는 것을 이야기합니다. 이 기간 동안엔 세입자가 언제든지 계약해지를 요구할 수 있습니다.

전세 재계약은 처음 계약했던 것처럼 보증금을 작성하고 재계약서를 작성하는 것인데, 일반적으로 보증금 변동이 없으면 묵시적 갱신으로 계약서를 새로 작성하지 않고, 변동이 생기는 경우 재계약서를 작성하게 되는 것입니다. 이때도 다시 한번 등기부 등본을 확인하여 권리사항을 확인을 하면 좋습니다.

전세계약 중 파기

전세계약을 진행하게 되면, 임대인과 임차인간의 계약서가 작성이 됩니다. 계약금은 10%로 진행이 되게 됩니다. 예를 들어 5억의 전세금액인 물건의 계약 진행건에서 계약금은 5,000만 원이 될 것입니다.

임차인이 계약을 해 놓고 계약서에 명시된 사항 이외 어떠한 사정으로 전세계약이 파기되는 경우 위약금으로 계약금 10%가 임대인에게 지급됩니다. 그런데 임대인이 전세계약을 파기하게 되면, 20%의 위약금이 발생하게 되는데, 1억의 금액을 위약금으로 물어줘야 하게 되는 것입니다.

계약서는 항상 신중하게 작성을 해야 합니다.

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