주택임대사업자 자진말소는 과태료 대상?

주택임대사업자 자진말소?

2020년 7월 10일에 발표했던 부동산 대책 내용을 살펴보면 '주택임대사업자 제도는 사실상 폐지'가 되면서 앞으로 어떻게 해야 하는지 질문들을 많이 하셨습니다. 과거엔 주택임대사업자 등록을 하면 취득세에 대한 감면 혜택과 각종 세제혜택이 존재하였는데, 주택의 가격이 상승하게 되면서 정부에서 투기에 일환으로 사용하는 주택임대사업자 혜택을 축소시키는 결과가 발생되게 됩니다.

주택임대사업자 자진말소 대상은 4년단기임대주택과 8년 장기일반 민간임대주택에서 '아파트'에 사업자를 등록한 분들에게 해당되는 내용입니다.

우선 기존 주택임대사업자의 연장이 불가능하다는 점입니다. 주택임대사업자 기간이 끝나면 말소가 되는데, 대안이 없다는 점도 피해가 아닐까 생각을 합니다.

이런 오락가락 행정이 마음에 들지 않고, 주택수에 포함이 되는 주택임대사업자를 중간에 말소시켜려고 한다면, 어떤 결과가 발생하는지에 대해서도 궁금증을 갖고 계시는 분들이 많기에 이런 정보를 조금 더 보기 쉽도록 정리해보도록 하겠습니다.

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가장 많이 여쭤보는 질문.

Q: 정부는 주택임대사업자들이 줄어드는 것이 유리하다?
- 주택임대사업자는 다양한 세제혜택이 존재하기에 없어지는 것이 정부입장에서는 더 좋은 세금 구조가 만들어집니다.

그래서 2020년 7월 10일 발표 이후 최소 의무임대기간이 지나지 않은 상태의 주택임대사업자가 자진말소를 신청하면 '임대 상한율 5%를 준수 등 의무를 이행하고 있는 자'에 한해서 과태료 면제 및 세제지원을 하고 있습니다.

Q: 기존 단기주택임대사업자는 재산세, 취득세, 종부세 등 임대소득세에 세재혜택을 받는데, 세금 추징이 발생하나요?
- 아니요. 재산세, 취득세, 종부세, 임대소득세 등 미 실현된 것으로 정부에서 인정하고 별도의 추징은 없습니다.

Q: 거주주택 비과세 해당 여부와 중과세 적용이 배제 되는지요?
- 정부에서는 주택임대사업자를 축소하고 줄이려고 하고 있다고 말씀을 드렸습니다. 자진말소를 한 사업자들에게는 거주주택의 비과세 추징이 없습니다. 그런데, 자진말소를 하지 않은 사업자들에게는 거주주택 비과세는 평생 1회만 가능합니다.

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"자진말소를 이미 했을 때 비과세 혜택"은 납세의무가 성립한 경우에 소급과세 금지 원칙에 따라 주택임대사업자 자진 말소시 거주주택 비과세가 추징되지 않습니다. 이 조건이 완성되기 위해서는 최소 의무기간 2년 이상 임대를 진행한 경우에만 해당이 됩니다.

"자진말소를 하지 않았을 시 비과세"는 실제로 평생 1회만 사용이 가능한 비과세 혜택입니다. 거주주택에 한해 생에 1회만 사용할 수 있고, 비과세 혜택을 사용하지 않았다면 한번 쓸 수 있는 상황이죠. 또한 의무임대기간의 50% 이상 요건을 갖췄다면 주택임대사업자 자진말소 이후 5년 이내 거주주택 양도 시 비과세를 적용받을 수 있습니다.

2018년 4월 1일 이전 주택임대사업자

18년 4월 1일 이전 주택임대사업자는 최소 5년의 임대기간을 요구하고 있습니다. 정부에서 발표된 소득세 시행령에서 최소 2년 이상의 임대를 실행한 이후 주택임대사업자를 자진 말소하는 경우 '양도 시 중과세'를 적용하지 않습니다.

그렇지만 중과세를 적용받지 않으려면 주택임대사업자 말소일로부터 1년 안에 매도를 해야 한다는 조건이 붙게 됩니다. 거주주택 비과세 5년이라는 시간이 있었지만, 중과세 적용을 받지 않기 위해서는 1년 이내라는 점을 꼭 알아야 합니다. 자동 말소의 경우는 양도에 대한 기한의 제한이 없습니다.

민특법상 임대등록이 말소되어 임대기간을 채우지 못한 경우에도 소득세법상 임대주택 혜택을 받을 수 있습니다. 여기에서 말하는 소득세법상 임대주택 혜택은 임대주택 자체를 양도하는 경우 양도소득세 중과 배제와 임대주택을 제외한 2년 이상 거주한 거주주택에 대한 비과세 특례입니다.

소득세법상 혜택 유지는 민특법상 의무임대기간의 1/2 이상 임대하고 자진 말소하거나 민특법상 의무기간 도과 후 자동 말소된 경우 적용이 가능합니다.

거주주택 비과세 특례의 혜택은 자진말소이든 자동 말소이든 등록말소 후 5년 이내 거주주택을 양도할 경우 비과세가 인정이 됩니다. 또한 이미 받은 거주주택 비과세는 추징하지 않습니다.

자진말소의 대상은 4년 단기 임대주택과 8년 장기일반 매입임대주택 중 '아파트'만 해당이 되며, 다가구주택, 다세대주택, 주거용 오피스텔, 연립주택 등은 자진말소의 대상이 아닙니다. 이 경우 민특법상 의무임대기간 1/2 이상 임대하고 자진 말소하더라도 양도소득세 중과 배제와 거주주택 비과세 특례가 적용이 되지 않습니다.

자진말소의 대상이 되었지만, 중과 배제를 피할 수 없는 경우

1. 2018년 4월 1일 이후 4년 단 김이대 주택으로 등록한 경우
2. 2018년 9월 14일 이후 1 주택을 소유하고 있으면서 조정대상지역 내 주택을 취득하고 8년 장기일반 민간임대주택으로 등록한 경우
3. 조정대상지역 내의 주택을 2018년 9월 13일 이전 8년 장기일반민간임대주택으로 등록을 했지만 임대 개시 당시 기준시가 6억 원(비수도권 3억 원)을 초과하는 경우

위와 같은 경우에는 세법상 장기임대주택이 아니기에 의무임대기간 1/2 이상 충족 후 자진말소를 하더라도 중과 배제 대상 자체가 아님을 꼭 알아야 합니다.

4년 단기 임대주택과 8년 장기일반 매입임대주택 중 '아파트'만 자진말소 및 자동 말소의 대상입니다. 

종합부동산세법상 자진 말소시 추징 배제는 소득세법상 세제혜택 유지와는 달리 의무임대기간의 1/2 이상 규정은 별도로 없다는 것도 꼭 알아야 합니다.

장기일반 민간임대사업자 자진말소

장기일반 민간임대사업자의 '아파트'의 경우에는 거주주택 비과세, 양도세 중과 배제혜택을 받을 수 있습니다. 그렇지만 8년의 기간을 채우지 않았다면 양도세 100% 감면 혜택과 장기보유특별공제 50% 혜택을 받지 못하게 됩니다.

장기일반민간임대사업자의 기간은 8년이며 이후 자동 말소 대상이므로 8년 후 민특법상 자동말소가 되면 50% 장기보유특별공제 밖에 받지 못하게 됩니다.

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반면 아파트 이외 다가구주택, 다세대주택, 주거용 오피스텔, 연립주택 등은 자동말소 대상이 아니므로 임대기간 8년을 채우더라도 말소가 진행되지 않으며, 10년 이상의 의무기간을 채워 장기보유 특별공제율 70%의 혜택이 더 유리해 보이는 상황입니다.

더 정확한 상담은 세무사와 상담을 하는 것을 추천드립니다.