인터넷 등기소에서 간단하게 확정일자 받기

 

인터넷등기소, 확정일자 받기

주택을 빌려 사용하기 위해서는 전세나 월세로 진행하게 됩니다. 이때 임대차 계약을 진행하게 되는데, 임대보증금을 보호받기 위해서 안전장치가 필요한데, 보증금 보호하는 방법은 보증보험, 전세권 설정, 확정일자를 받는 등 3가지 방법으로 보증금을 보호할 수 있습니다.

보증보험과 전세권설정은 비용이 들어가기에 임대인에 꺼려하는 경우가 존재하는데, 이때 사용되는 방법이 전입신고와 함께 확정일자를 활용하는 방법입니다.

올해 6월부터는 전월세 신고제가 도입이 되는데, 확정일자를 받을 필요 없이 계약서 상으로 사용일자가 등록이 됩니다. 하지만 그전에 있는 계약들은 확정일자를 등록해서 받아야 보증금을 지킬 수 있습니다.

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확정일자를 받아야 하는 이유

확정일자를 받고 입주 및 전입신고를 마친 주택임차인은 임대주택에 관한 경매절차의 환가대금에서 자기 확정일 자보다 늦은 후순위권리자, 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다.(주택임대차 보호법 제3조의 2 제1항)

확정일자를 받지 않은 임차인은 소액임차인이 아닌 한 보호받을 수 없습니다. 확정일자를 받게되면 후순위 담보권자나 일반 채권자보다 우선하여 배당을 받을 수 있습니다.

확정일자부 임차인의 우선변제권

확정일자부 임차인과 담보권자와 우선수위는 대항요건(입주와 주민등록) 및 확정일자를 모두 구비한 최종시점과 담보권 설정등기 시점을 기준으로 판단합니다.

따라서 이사와 전입신고를 마친 후 확정일자를 받게되면 확정일자를 받은 날부터 우선변제권이 발생하지만, 확정일자를 먼저 받고 이사와 전입신고를 나중에 했다면 이사와 전입신고를 모두 마친 다음 날부터 우선변제권이 발생하게 됩니다.

다만 확정일자부 임차인의우선변제권은 임차주택의 소유권이 경매, 공매에 의하여 변경된 경우에만 적용되고 매매, 증여 등 법률행위에 의하여 양도된 경우에는 인정되지 않습니다.

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확정일자를 받는 방법은 2가지가 있습니다.

1. 온라인 24시간 가능한 '인터넷등기소'를 접속해 신청
2. 주소이전을 한 관할 동주민센터를 방문하여 신청

확정일자 인터넷 신청을 위해서 주택임대차계약증서가 전자화문서로 첨부되어야 하며, 수수료는 500원이 부과됩니다.

위 사항들을 동의하면 신청서 작성에서 우측 하단의 신규 버튼을 누르면 신고가 시작됩니다.

확정일자 받기 위한 신청서 작성화면은 계약 구분에서 신규계약인지, 재계약인지 구분하고, 도로명 주소와 부동산 등기 소재지를 확인하여 기입하면 됩니다. 모두 작성이 완료되면 확정일자 신청이 완료가 됩니다.

확정일자를 인터넷으로 신청하고 내역을 조회할 수 있으며, 확정일자 신청이 반려가 되었다면 사유를 확인하고 처음부터 다시 신청하면 됩니다.

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관할 동주민센터에서 신청하는 방법은 전입신고를 진행하면서 확정일자 신청을 같이 하면 임대차계약서의 여백에 그 날짜가 적힌 직인을 찍어주게 됩니다. 이날부터 확정일자를 인정해주게 되며, 주택 임차인이 임차주택의 보증금에 대하여 제삼자 대항력을 갖게 되는 날짜의 시작이 되는 것입니다.

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임대차 계약기간이 갱신되거나 기간 연장 등 재계약을 할 경우에 확정일자를 다시 받아야 할까요?

아뇨, 최초 받은 확정일자는 유효합니다. 또한 기간 연장의 재계약을 체결하여도 확정일자는 원래 계약서가 있고, 주민등록이 그대로 유지가 되어 있다면 앞선 확정일자에 의해 우선순위가 보존됩니다.

계약기간이 만료하였지만 계약해지의 통지를 하지 아니하고 계속 거주하여 묵시적 갱신이 된 경우에도 굳이 새롭게 계약서를 작성하거나 새로 확정일자를 받을 필요는 없습니다. 

다만, 보증금이 증액된 경우라면 계약갱신 또는 재계약 이전 임차주택에 저당권, 전세권의 설정되어 있거나 확정일자가 있는 임차인 등 새로운 이해관계인이 존재하게 되는 경우 그 증액된 부분에 대해서 선순위 확정일자로 보호받을 수 없습니다.

따라서 중간에 보증금을 올려주게 되는 경우 구 계약서는 반드시 보관해야 하며, 구 계약서 뒷면이나 구 계약서와 같이 간인을 찍어서 확정일자를 받아두는 것이 필요합니다.

새로 확정일자를 받게 되면 증액된 보증금에 관하여 그 일자 이후의 후순위 근저당권 등 권리자보다 우선변제를 받을 수 있게 됩니다. 따라서 보증금이 인상이 되면 새로 확정일자를 갖춰야만 그때부터 우선변제권이 발생하게 됩니다.