생활형숙박시설 투자를 추천하는 이유

생활형숙박시설 투자를 추천하는 이유

부동산 투자의 종류는 여러 개가 있습니다. 크게 3가지로 분류하면 다음과 같죠.

1. 토지

2. 주택

3. 건물

토지의 경우에는 자식들에게 물려준다는 생각으로 투자하라는 말을 합니다. 최근 이슈 된 LH는 이야기하지 않겠습니다.

토지를 투자하는 것은 매월 나오는 수익이 있거나, 투자하고 남는 자산이 있는 경우, 자산을 지키기 위해서 대출 없이 투자를 진행하는 단계라고 생각할 수 있습니다.

주택은 거주를 위해서 꼭 필요한 것이죠. 

건물을 투자하는 주된 목적은 바로 "임대료".

누군가 투자를 하여 사업을 진행하는데 있어 필요한 공간을 임대를 통하여 상대적으로 낮은 비용으로 투자를 진행하고, 높은 수익을 얻기 위해서 임대를 이용하는 것입니다.

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1. 투자(사업)는 수요에 따라 움직인다.

자유민주주의에 살면서 자본주의로 자산을 인정해주는 나라에 산다면, 돈이라는 것을 벌어야 합니다.

노동을 통한 자산증식이라든지 사업을 통한 자산증식이라든지 투자를 통한 자산증식 등등이 존재하겠죠.

원론적인 이야기를 하면, 노동을 한다는 것은 누군가 투자를 하여 만들어 놓은 시스템에서 맏은일을 하는 행위입니다.

바꿔 이야기하면, 어느 사업가가 돈이라는 것을 사용하여 수요가 있는 물건을 만들게 되고, 만들어지고 판매되는 과정 통해서 일자리가 생기는 것입니다.

이 사업은 누군가 원하는 수요층이라는 것이 있는지 없는지 확인하고, 사업자는 큰 비용을 들여 더 큰돈을 만드는 장사를 진행하게 되는 것이죠.

'누군가 원하는 것을 만든다'

대한민국엔 수 많은 주택, 오피스텔, 상가, 각종 오피스, 숙박시설 등이 존재합니다.

저도 분양일을 하고 있지만, 정말 모든 현장을 외우지도 못할 정도로 많은 사업들이 진행되고 있습니다.

왜 이렇게 많이 만들어 질까요?

"돈이 되니까" 일 것입니다.

찾는 사람이 있고, 사는 사람이 있고, 임대하려는 사람이 있으니까.

'정말 많이 만든다'라는 말을 어르신분들에게 들은 적이 있습니다. 시간이 지나고 난 뒤 살펴보면 그 많던 '부동산'들이 다 채워져 있었고, 지금도 만들고 있다는 점이죠.

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2. 세상에 나쁜 부동산은 없다

일반인들은 이런 사업들이 많은 양인지, 적은 양인지 구별하기 어렵습니다.

또한 분양하는 분들도 공급이 많은지, 적은 지 파악하기 어렵습니다.

하지만 사업하는 분들은 다른 시각으로 사업을 진행하게 될 수밖에 없습니다.

왜냐하면, 몇천, 몇억 단위의 사업이 아닌 몇백억 단위의 사업이고, 실패하면 지금까지 만들어온 모든 것이 물거품이 되기 때문이죠. 그런 사업을 대충 수요가 있겠군, 대충 사람들이 찾겠군, 하면서 사업을 진행할 수 있을까요?

절대로 불가능한 상식선입니다.

미분양이 나오는 오피스텔을 가서 살펴보면, 이유가 있습니다. '가격이 조금 비싸거나' '홍보비용을 줄여서 노출도가 낮았거나'입니다.

물건이 나쁜 건 절대 아닙니다. 다만 시세보다 조금 비싸서 수익률이 조금 떨어진다는 이유로 미분양이 된 오피스텔이나 상가는 여러분들이 생각하는 이상으로 많습니다.

사업을 진행하는 분들은 모두 수요를 생각하고 사업을 진행하지만, 사업비와 인건비, 홍보비와 마진 등 생각하여 분양가를 측정하였지만, 생각보다 사업비가 많이 들어 어쩔 수 없이 분양가를 올렸던 경우가 생겼을 뿐이겠죠.

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잠시만 과거를 회상하면, 2002년 강남의 오피스텔 1.4억. 구축 아파트 2~3억. 강남 아파트 4~5억 하던 시절이 있습니다. 새 아파트가 분양한다고 가격이 나왔을 때 3억 후반이라 많은 분들이 비싸다고 꺼리기도 했고, 강남 오피스텔도 비싸다고 미분양이 많았던 시절이었습니다.

2007년 판교에 3~4억 아파트 대부분 미분양이 존재했었습니다.

현재는 어떻게 변해있는지 말씀드리지 않아도 다 아실 겁니다. 워낙 뉴스에 많이 나오는 내용이니까요.

지금 시기에서 주택에 투자하는 것은 많은 무리가 있습니다. 가격이 올라 차액이 생겼다고 해도 다 같이 가격이 오른 것이라 어디로 이사가 기도 어렵고 세금이 가장 크게 적용을 하고 있죠.

2 주택만 갖고 있어도 어느 순간부터 엄청난 세금을 내고 있는 웃픈 상황이 되었죠.

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요즘에는 오피스텔도 주택수로 포함하여 소액투자의 대표인오피스텔 투자도 어려운 상황에서 부동산 투자에서 남아 있는 것은 상업시설 몇 개뿐입니다.

건물주(상가+오피스) 그리고 원룸 주(1 주택), 상가주인(상업시설), 생활형 숙박시설 주인, 지식산업센터 주인.

이 중에서 가장 소액이며, 가장 세금의 영향이 없는 것을 찾는다면, 생활형숙박시설과 지식산업센터 두 개로 나눌 수 있습니다.

지식산업센터와 생활형숙박시설, 두 개 모두 여러분들에게 생소하실 텐데요. 

이해하기 쉽게 설명을 드리면, 지식산업센터는 아파트형 공장 혹은 사무실이 모여있는 건물이고, 생활형 숙박시설은 오피스텔처럼 생긴 숙박시설입니다.

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'지식산업센터?'

기업들의 사무실이 모여있는 형태의 건물인데, 경기가 좋은 상황에서는 투자하기 좋은 부동산입니다.

지식산업센터의 경우 활성화되는 데까지 걸리는 시간이 오래 걸릴뿐더러, 요즘처럼 실물경기가 좋지 않은 상황에서 기업이 들어오지 않으면 큰 리스크가 발생할 수 있다는 점이 약점입니다.

대출은 다른 부동산 상품들보다 높게 나와 비교적 낮은 가격에 투자할 수 있다고 설명하긴 하는데, 큰 평형을 구하거나 위치 좋은 지역의 지식산업센터의 경우 가격이 5~7억씩 합니다.

대출이 90% 나온다고 하여도 공실이 나오면 이자에 대한 부담은 커질 수밖에 없는 것이 현실이니 지식산업센터는 비교적 전문가들이나 이미 수익형 부동산에서 충분한 자금이 나오는 상황이라고 한다면 괜찮을 수 있겠습니다.

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'생활형숙박시설?'

생활형 숙박시설은 숙박을 할 수 있도록 허가를 받은 건물인데, 오피스텔과 비슷한 분양가를 형성하고 있습니다.

시화MTV의 반달섬은 바다가 보이는 곳이 원룸형 기준 1.4~1.8억 정도로 형성이 되어 있죠. 

속초 같은 경우도 1.6~1.9억 정도까지 최근 1년 동안 소폭 상승을 했지만, 그래도 상대적으로 낮은 가격으로 분양을 받을 수 있습니다.

최근 뉴스에서 생활형숙박시설에 거주하는 분들에게 주거의 용도로 사용하지 못하도록 규제한다고 밝혔는데, 원래 생활형 숙박시설은 장기숙 박용도로 만든 것이지 주택으로 만든 것은 아닙니다.

주택형 숙박시설일 뿐인 것이죠. 쉽게 펜션, 아파트 단기 임대, 단독주택 단기 임대와 같이 주택을 잠시 빌려 숙박시설처럼 이용하는 것입니다.

그래서 내부엔 생활에 필요한 대부분의 것들이 존재하기에 생활하는데 큰 불편함이 없을 뿐인 '숙박시설'인 것입니다.

애초에 주택이 아닌데 주택처럼 쓰니 당연히 문제가 되는 것이고, 이는 규제라고 이야기할 수도 없는 이야기입니다.

물론 분양을 받을 때 '주택으로 사용 가능합니다' 혹은 '주택으로 쓸 수 있습니다'와 같이 안내를 받고 구매를 했던 분들에게는 피해가 가는 내용은 맞겠지만, 생활형 숙박시설의 목적은 원래 그렇지 않았다는 것을 이야기하는 것입니다.

(정부에서 이렇게 주택으로 사용 못하게 하는 이유는 투기를 막겠다고 이야기 하지만, 사실은 세금적인 부분이 크게 적용합니다)

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생활형 숙박시설은 2가지 형태로 나눠지게 됩니다.

아파트형, 원룸형

호텔에서도 숙박할 수 있는 룸이 다르죠. 비즈니스룸, 스위트룸.

모텔은 대부분 원룸 형태를 갖고 있습니다. 

인터넷의 각종 커뮤니티 사이트들에서 제주 1달 살아보기, 전주 1달 살아보기, 홍대 1달 살아보기와 같이 지역을 이동하여몇 달씩 숙박을 하며 지역의 문화를 즐기려고 하는 분들이 늘어나고 있는데, 모텔이나 호텔에서 1달을 거주하는 것은 무리가 있죠.

세탁기도 없고, 냉장고도 매우 작고, 특히 음식을 조리할 수 있는 시스템이 전무하죠.

이런 수요들을 위해서 생활형 숙박시설이 만들어졌습니다.

그런데, 단기 임대식으로 1~2달만 되는 것이 아닌 1년씩 계약도 가능합니다. 장기 숙박으로 말이죠.

또한 법으로 지정되어 있습니다. 장기 숙박(1달 이상)의 경우 주소이전이 가능하다는 점이죠.

주소이전을 했다고 생활형숙박시설은 주택으로 포함되지 않습니다. 

주소이전이 되었다고 주택으로 해당된다면, 상가에 주소 이전하면 상가가 주택이 될까요? 사무실에 주소이전을 했다면 사무실이 주택이 될까요? 아닙니다. 

오피스텔의 경우 특이한 케이스로 주택으로 해당되는 것이고, 일반적으로 오피스, 상가, 모텔을 포함한 숙박시설들은 상업시설로 해당이 되며 주택에 해당하지 않는 건축법으로 만들어진 건축물들입니다. 

약 4년 동안 법이 너무 많이 바뀌어서 어느 장단에 맞춰야 할지 모르겠지만, 생활형숙박시설은 숙박시설을 운영한다면 주택으로 해당되지 않는다는 점은 확실합니다. 단기 숙박이든, 장기숙 박이든 계약서를 작성하면 되기 때문이죠.

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지금같이 주택수에 해당이 되면 세금이 매우 늘어나는 시기에 주택수에 해당이 되는 무언가를 하기는 부담이 될 수 있습니다. 주택을 추가 구매하거나 규모가 큰 오피스텔을 구매하는 경우 가 해당될 수 있겠죠.

자금이 있어 투자를 하고 싶다고 하면, 상가 혹은 생활형숙박시설을 추천드립니다.

그게 현재에 맞는 투자법입니다. 

소나기가 쏟아지면 피해야죠.

꿈꾸는 부동산이 추천하는 부동산 투자지역(궁금하시면 클릭)

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