등기부등본 용어 제대로 확인하기(전세권, 소유권, 지역권, 지상권 등등)

등기부등본 용어 제대로 확인하기(전세권, 소유권, 지역권, 지상권 등등)

부동산 등기부등본에는 부동산에 대한 권리관계와 현황이 기재되어 있는 공적인 장부입니다. 부동산의 주소지와 면적, 소유권, 저당권, 가압류 등 권리 설정의 여부까지 확인할 수 있습니다.

발급 방법에 대해서는 이전 포스팅을 통해 확인하면 되는데, 확인하는 방법을 알려드린 뒤 글 가장 밑 부분에 링크를 달아 놓도록 하겠습니다.

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등기부등본의 내용

1. 표제부

첫번째 항목인 표제부는 부동산의 과거 행적과 외관을 표시해주는 것과 같습니다.

등기한 순서와 함께 접수일, 부동산소재지, 지번, 지목, 층별면적, 구조, 층수, 용도 등 건물의 내용이 담겨있습니다.

부동산을 확인할 때 가장 먼저 보는 부분이 표제부입니다.

2. 갑구

갑구에는 소유권 및 소유권의 권리관계에 대한 사항이 기재되어 있습니다. 등기를 한 순위 번호와 함께 등기 목적, 접수일, 등기의 원인(가등기, 가처분, 가압류, 압류, 경매, 예고등기 등) 및 권리자를 확인할 수 있습니다. 

등기부등본 갑구에 경매 혹은 압류기록이 존재한다면 소유권 관련 분쟁 소지에 대한 주의가 필요합니다.

소유권 권리관계는 시간 순으로 표기되어 남아있기 때문에 거래를 원하는 부동산의 현재 소유주는 갑구의 가장 마지막 부분에 존재합니다.

3. 을구

등기부 등본에서 가장 중요하게 확인을 해야하는 표기부분은 을구입니다.

을구에서는 '저당권 설정 여부'가 표기가 됩니다. 해당 부동산의 소유권, 전세권, 지상권, 지역권, 저당권에 대한 내용이 표기가 되어 있습니다.

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등기부등본에 들어가 있는 용어 정리

1. 소유권

물건을 자신의 물건으로 직접 혹은 배타적, 전면적으로 지배하여 사용, 수익, 처분을 할 수 있는 사법상 권리를 이야기 합니다. 물권에 있어서 가장 기본적이고 대표적인 권리입니다.

소우권은 본질적으로 물건이 갖는 사용가치와 교환가치를 전면적으로 지배할 수 있는 권리이자 완전물권이라는 점에서 물건이 갖는 가치의 일부만 지배할 수 있는 제한물권과 구별이 됩니다.

2. 지상권

타인소유의 토지나 건물 또는 기타 공작물, 수목을 소유하기 위해 토지를 사용하는 권리입니다.

타인의 소유권을 제한하여 토지를 일면적으로 지배하는 용익물권이 지상권인데, 토지소유자와 지상권자 사이의 설정계약(지상권의 설정을 목적으로 하는 물권적 합의)과 등기에 의하여 취득하게 됩니다.

3. 지역권

소유권이 없는 자가 제한적으로 토지를 이용할 수 있는 권리를 이야기 합니다. 일반적으로 일정한 목적을 위하여 타인의 토지를 자기토지의 편익에 이용하는 권리를 이야기합니다.

4. 전세권

전세권은 대한민국의 특이한 부동산 물권제도로 전세권이 성립함과 동시에 일정한 전세금을 전세권자가 전세권 설정자(부동산 소유자)에게 지급하면 전세권자는 일정기간동안 해당 부동산을 사용하는 권리를 갖게되고, 그 사용대가는 전세권설정자가 전세금의 이자수입으로 충당하는 것을 이야기 합니다.

5. 저당권

담보물권의 일종으로 채권자가 채무자 또는 제3자(보증인)의 채무담보로 제공한 부동산 또는 부동산물권을 인도받지 않고 관념상으로만 지배하여 채무의 변제가 없을 때 그 목적물로부터 우선변제를 받는 권리를 이야기 합니다.

저당권은 목적물의 가치만을 객체로 하는 권리이므로 저당권은 질권과는 달리 물질적 점유가 채권자에게 이전되지 않고 목적물의 소유자(채무자)가 목적물을 자기 점유하에 그대로 사용, 수익하면서, 그것을 담보로 하여 융자를 받을 수 있습니다.

6. 권리질권(채권질권)

동산 이외 재산권을 목적으로 하는 것을 질권이라 이야기합니다. 유체물뿐만 아니라 환가에 의하여 우선변제를 받을 수 있는 것이면 모두 질권의 목적으로 될 수 있습니다.

질권의 목적이 된 채권이 금전채권인 때는 질권자는 자기채권의 한도에서 질권의 목적이 된 채권을 직접 청구할 수 있으며, 채권질권의 효력은 질권의 목적이 된 채권의 지연손해금 등과 같은 부대채권에도 미치므로 채권질권자는 질권의 목적이 된 채권과 그에 대한 지연손해금을 피담보채권의 범위에 속하는 자기채권액에 대한 부분에 한해 직접 추심하여 자기채권의 변제를 충당할 수 있게 됩니다.

7. 임차권

임대차계약에 의하여 임차인이 임차물을 사용, 수익하는 권리를 이야기 합니다.

타인의 물건을 사용 수익하는 권리로 실질적으로는 목적물을 직접 지배하는 물권적 성격이 있지만, 민법은 임차권을 임대인에 대한 사용 수익의 청구권으로 채권으로 법률구성을 하고 있으므로 지상권과 전세권 등과 같은 물권과는 구별이 됩니다.

임차인은 그 본질이 채권이므로 대항력이 없어 임대차 도중에 임대인이 목적물을 제3자에게 양도하게 되면 임차인은 양수인에 대하여 그의 임차권을 주장할 수 없음이 원칙입니다.

그러나 민법은 임차인을 보호하기 위해 제621조에서 대항력을 취득하는 길을 열어주고 있으며, 이에 따라 주거용 건물의 임차인도 임차권을 등기함으로써 대항력을 갖게 됩니다.

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8. 가등기

가등기는 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 임차권 등에 어느하나에 해당하는 권리의 설정, 이전, 변경 또는 소멸의 청구권을 보전하려는 때에 진행하게 됩니다. 

청구권이 시기부 또는 정지조건부일 경우나 그 밖에 장래에 확정된 것일 경우에도 똑같이 진행합니다.

9. 예고등기

등기원인의 무효나 취소로 인한 등기의 말소 또는 회복의 소가 제기된 경우(패소한 원고가 재심의 소를 제기한 경우를 포함)나 그 무효나 취소로써 선의의 제3자에게 대항할 수 없는 경우에는 그러하지 아니합니다.

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등기부등본 이해 잘하는 방법

지금 살고 계신 집의 등기부등본을 열람해서 읽어보는 방법을 추천드립니다.

읽어보면서 계속 찾아보는게 가장 좋은 방법입니다. 

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(등기부등본 인터넷열람)