부동산 투자 시장의 흐름, 주택(아파트)가격은?

부동산 투자 시장의 흐름, 주택(아파트) 가격은?

안녕하세요.

꿈꾸는 부동산 다루입니다.

얼마 전 재보궐선거가 종료가 되었죠. 

여당이 당선되든, 야당이 당선되든 결과에 따라서 투자자들의 행보는 변화해야 합니다. 미리 예측하고 움직인 분들도 계시긴 하는데, 사실 부동산 투자 시장에서 정책에 흐름에 따라 같이 흘러갑니다.

기존의 정책들이 시장의 순리를 거슬렀다고 할 지라도, 거기에 맞는 투자방법이 존재하고, 반대의 경우에도 투자방법이 존재합니다. 

2017년부터 2021년까지 지나오는 동안 안타까운 부분은 정부를 믿고 준비를 하지 않은 분들이 가장 손해를 보았습니다.

그 분노가 파생되어 이번 결과가 발생된 것이 아닐까 생각을 해봅니다.

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오세훈 국민의 힘 서울시장 당선, 부동산 공약은?

스피트 주택공급

1년 이내 서울시 도시계획 규제 혁파

용적률 규제 완화와 한강변 아파트 35층 이하 규제 폐지 등 구체적으로 제시한 완화 정책입니다.

17년부터 21년까지는 규제, 21년 4월부터는 완화

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주택시장에서 가격 변화를 가장 크게 조절하는 것은 수요와 공급이 됩니다.

이 수요와 공급으로 부동산은 시장의 논리로 돌아가게 됩니다.

사과장수 이야기입니다.

사과농사를 했던 농부가 5,000원의 비용을 들여 사과 100개를 수확하였습니다. 이 사과를 100원에 판매하여 10,000원의 매출이 발생할 것이라 생각을 하고 있었죠.

사과를 팔기 시작하면서 사람들이 줄을 서기 시작했고, 50개가 남아있는데, 순번 51번째 사람이 부탁을 합니다. 50원의 돈을 더 드릴 테니 저에게 사과를 팔면 안 되나요?

그럼 사과를 판매하는 농부는 어떻게 해야 할지 모르고 있었을 때, 사과를 구매했던 분이 이 말을 듣고 "그럼 제가 구매했던 사과를 팔겠습니다"라고 하며 거래가 이뤄졌습니다. 

구매자는 목적을 이뤘고, 판매자는 사과 대신 수익이 생기게 되었고, 농부는 기다리던 고객들에게 신뢰를 얻게 되었죠.

농부는 사과 100개를 다 판매하였고, 사과를 원하는 사람들은 아직 더 남아있어 웃돈을 주고 거래가 되었습니다. 평균 200원에 팔리게 된 것이죠. 

이를 본 농부는 사과를 수확하여 같은자리에서 200원에 판매를 하려고 마음먹습니다.

그런데, 이런 상황을 본 것은 농부뿐만이 아녔죠. 

장사꾼이 이를 보고, '농부에게 100원에 사서 150원에 판매하면 50원의 이득이 남겠군' 이라 생각하고 다른 농장에 가서 사과 100개를 사 오게 됩니다. 그래서 어제 농부가 판매를 했던 그 옆자리에 서서 사과를 150원에 판매한다고 외치기 시작합니다.

당연히 사과를 구매하고 싶은 분들은 200원이 아닌 150원 사과에 눈이 갔고, 서로 비교하기 시작합니다. 

사과의 상태는 비슷했기에 150원 사과가 팔리기 시작합니다. 

농부가 갖고 온 200원의 사과는 안 팔렸죠. 그래서 농부는 200원으로 팔려던 사과를 150원에 판매하기 시작합니다. 

그러자 손님들이 와서 "저 옆에 있는 사과도 150원인데, 저쪽이 더 맛있어 보이는데, 이거 더 싸게 판매하면 안 될까요? 그럼 제가 살게요"라며 흥정을 합니다.

농부는 옆의 150원 장사꾼이 등장하는 바람에 아직 판매가 많이 안되었고, 오늘 안 팔면 상품성이 떨어질 수 있다 생각하여 130원으로 가격을 내리게 됩니다.

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손님들은 가격이 낮은 130원의 사과로 이동하기 시작했고, 어느 정도 판매했던 장사꾼도 이를 보면서 움직이는 사람들의 숫자를 세기 시작합니다. 대략 30명 이상 움직였고, 사과는 30개가 남아있었습니다.

이미 70개에서 50원씩 이익을 보았고, 30개가 남아있는 상태에서 못 팔면 3,000원을 손해 보는 것이기 때문에 그냥 가져온 원가에 판매하는 전략을 사용합니다.

"여기 남아 있는 사과 100원이요!"

농부의 상가로 이동하던 손님들은 다시 장사꾼에게 와서 사과를 구매하기 시작합니다.

농부는 다시 어제 가격인 100원에 팔기 시작했지만, 이미 사과가 필요한 분들은 대부분 구매하여 더 이상 구매하려는 사람들이 없어서 반 이상의 사과를 다시 집으로 들고 갈 수밖에 없었습니다.

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만약 농부가 사과를 다음날에도 100원에 팔았다면, 남아서 집에 갖고 가는 손해를 보게 될까요?

아마, 장사꾼도 100원에 판매하는 것을 보고 손해만 보지 말자며 100원에 같이 팔았겠죠? 그다음 날부터는 장사꾼이 오지 않겠죠.

농부가 수요를 대략적으로 조사했다면 이런 일이 있었을까요?

이처럼 시장의 논리에서는 수요와 공급이 가격을 바꾸는 엄청난 영향을 주게 됩니다.

이는 주택도 마찬가지입니다.

팔려고 하는 사람, 사려고 하는 사람이 서로 흥정하고, 가격이 결정이 되면 거래가 이뤄지게 되죠.

구매하는 사람들은 이 물건의 가치를 이 정도 금액으로 측정할 수 있다고 생각하고, 판매하는 사람들도 이정도 금액이면 만족한다고 생각하며 매매거래라는 것이 이뤄지게 됩니다.

주택은 사용하는 사람이 가치를 부여하게 됩니다.

이 주택의 위치는 회사와 가깝고, 주변에 생활편의시설이 있고, 자녀들이 학교 다니기 좋고, 교통이 잘 형성되어 있어 타 지역으로 이동하기도 좋다면, 구매자 입장에서는 살기 좋은 위치가 되겠죠.

만약에 구매자가 강원도에서 농사를 하는 분이라면 서울 도심의 아파트에서 출퇴근이 편할까요?

수요는 주변 환경의 영향을 받습니다.

 

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서울엔 정말 많은 직장들이 존재합니다. 

그 직장인들이 출퇴근하고, 회사 주변이나 주택 주변에서 소비를 하게 되죠. 

자연스럽게 상권이 형성이 되고, 소득이 높은 지역 주변은 더 편하고 고급스럽고 좋은 상가들이 형성이 됩니다.

그런데, 제가 왜 이런 수요와 공급을 이야기하고 있을까요?

공급이 늘어나면, 수요자들은 기다립니다.

'더 떨어지면 사야지'

위에서 이야기 한 사과와 부동산의 다른 점은 사과는 1회성으로 먹으면 사라지게 되는데, 부동산은 계속해서 존재한다는 점. 이 때문에 다시 팔아야 할 시점을 생각한다는 것입니다.

공급이 늘어나고 가격이 떨어지기 시작하면, 더 떨어지면 사야지 하는 수요들은 계속해서 더 떨어지길 기다립니다.

바닥이 언제쯤인지 알 수 없다는 게 함정입니다. 그렇기 때문에 소폭 상승해도, 지속적으로 하락해도 기다리는 수요층이 되어버리게 됩니다.

여러분이 10억의 아파트를 보고 있었는데, 그 아파트 가격이 9억으로 하락하였고, 몇 달 뒤 8억이 되었습니다.

과연 8억 일 때 구매할 수 있을까요?

아뇨, 100명 중 1명 구매하면 많이 한 수준입니다.

구매 못합니다. 8억이 7억이 될지, 6억이 될지 모르기 때문이죠.

다시 분위기가 상승한다? 근거는요?

만약 몇 달 뒤에 7억까지 하락하였다면 구매할 수 있을까요?

이제 하락할 만큼 하락했다? 더 떨어질 수 없다? 이에 대한 근거는 무엇이 있을까요?

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제가 위에서 설명드린 수요와 공급을 꼭 기억하셔야 합니다.

높은 가격이든 낮은 가격이든, 상승장이든 하락장이든 구매할 사람들과 필요한 사람들은 꼭 존재합니다.

그럼 비교를 하겠죠?

여러분이 앞으로 투자를 해야 할 물건은 상대적으로 좋은 입지를 갖고 있는 부동산입니다.

당분간 서울을 시작으로 전체적인 조정기가 올 신호가 많이 보이고 있습니다. 조정기가 오면서 가격이 하락하게 되면, 많은 분들이 안정적으로 생각했던 전세금에 문제가 발생하게 됩니다.

매매 가격이 10억인 아파트 전세가 7억이라고 가정한다면, 매매가격이 8억으로 떨어지고, 전세 가격은 5억이 되었다고 해봅시다.

기존 세입자가 나가면 7억을 돌려줘야 하고, 2억이 낮은 금액으로 전세자를 구해야 하는 집주인은 매우 쉽게 2억을 만들어와서 기존 세입자에게 7억을 돌려줄 수 있을까요?

안 그래도 지금 대출이 어려워져 있는 상황에 말이죠.

아마 다양한 이유를 대면서 기존 세입자에게 보증금 돌려주는 시간이 길어질 것입니다. 

다시 시세가 회복되고 올라가면 좋겠지만, 새 아파트 물량이 많아지는 신호가 보이는 상황이라면, 집이 당장 필요한 분들을 제외하곤 대기수요가 됩니다.

집주인은 시세보다 더 높은 전세보증금을 제시하며 세입자를 구할 수밖에 없는 상황이 만들어지게 되겠죠.

안 구해지면, 기존 세입자는 돈을 돌려받을 길이 없습니다.

전세보증보험? 수도권은 5억까지, 지방은 3억까지입니다.

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과거를 보면 미래를 예측할 수 있다고 했나요?

역전세난이 가장 심했던 시기는 2008년입니다.

참 아이러니하게도 노정권에서 이명박 대통령님으로 집권이 바뀌고 나서입니다.

세계 경기도 좋지 않았고, 규제가 심했던 부동산의 규제를 완화를 준비하면서 발생한 현상이죠.

저는 예상하고 있습니다.

이 예상이 매우 틀렸으면 좋겠습니다.

올해 중순부터 시작하여 내년에 부동산 주택(아파트) 시장은 조정기가 올 것입니다. 얼마나 하락할지 모릅니다. 몇 년간 하락과 보합을 이어나갈지 모릅니다. 단지 화폐의 가치에 대해 생각하고, 통화량과 인건비 등을 비교하면서 지켜봐야 할 뿐이겠죠.

이 내용은 사실 네이버 블로그를 작성할 때 많이 언급했던 내용인데, 이제 정확하게 가시화가 되고 있기에 한번 더 언급하게 됩니다.

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투자에 관심 있어서 아파트를 찾아보고 있다면, 다시 한번 생각해보세요. '주택 구매로 인한 차액으로 정말 돈을 벌 수 있을지?' 말이죠.

서울에 공급이 시작되어 가격이 하락하게 되고, 서울에서도 외곽지역부터 가격이 하락하기 시작하면 수도권과 지방에도 영향이 생기게 될 수 있습니다. 

이젠 주택이 아닌 상가, 오피스텔, 건물이나 빌딩, 사무실 등으로 수익을 얻어야 할 시기가 왔습니다.

지금 주택은 구매하는 것은 잠시 기다리시고 2~3년 뒤에 거주용으로 생각하시고 구매하세요.

주택 구매는 조금만 기다리고 계시면 좋을 것 같습니다.

투자자금이 있으시다면 지금 상가, 오피스텔, 사무실 등 투자할 수 있는 투자상품을 찾아보시고, 잉여자금이 많다면 건물이나 빌딩을 알아보시는 것이 좋습니다.

더 늦기 전에 자산을 지키셨으면 좋겠습니다.

정말 작은 투자여도 좋습니다. 주택 아닌 월세를 받을 수 있는 투자상품을 찾으세요.

그것이 여러분들의 자산을 조금이라도 지켜줄 수 있습니다.

더 미루면 안 됩니다.