생활형 숙박시설 부동산 투자 시 주의할 점

생활형 숙박시설 부동산 투자 시 주의할 점

'생활형숙박시설'은 최근에 많은 인기가 상승하고 있습니다. 

 

기존레지던스라고 부르던 생활형숙박시설인데, 각종 부동산 정책 사이에서 틈새시장을 공략하고 있습니다.

 

기존의 오피스텔은 주택수에 해당할 수 있다고 판단한 분들이 소형 원룸형태의 생활형숙박시설을 찾아서 투자를 하고 있는 상황인데, 정확하게 생활형숙박시설과 투자시에 어떤 주의사항들이 있는지 확인해보겠습니다.

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1. 생활형숙박시설은?

'서비스드 레지던스', 호텔 서비스를 제공하는 오피스텔 시설이라 볼 수 있습니다.

 

일반 호텔은 부대시설(사우나, 피트니스, 수영장 등)을 제공하지만, 객실 내부에서 세탁을 할 수 없고, 조리가 가능한 주방도 설치할 수 없습니다. 그래서 장기숙박은 불가능하다고 이야기 할 수 있죠.

 

해외에서 들어오는 외국인들이 생활을 하기에는 호텔은 단기적인 부분으로 사용할 수 있지만, 장기출장의 경우 몇달씩 지내야 한다면 호텔에서는 거주가 불가능하게 됩니다.

 

이 부분을 개선해서 만들어진 것이 생활형숙박시설입니다.

 

1988년 그랜드 힐튼호텔이 88서울 올림픽을 겨냥하여 일부 객실을 아파트형으로 개조하여 운영한 것이 생활형숙박시설의 시작이였습니다.

 

2000년 초반 호텔 분양으로 인기를 올리다가 2010년 호텔업계의 반발로 공급이 중단이 되었고, 2012년 보건복지부가 공중위생관리법 시행령 개정을 통해서 '생활형숙박업' 조항을 추가하면서 법적으로 인정받게 되었습니다.

 

2014년부터 지분 분양이 아닌 등기 분양으로 생활형숙박시설이 분양이 되기 시작했고, 브랜드 있는 호텔을 관리업체로 두면서 일반적으로 생활형숙박시설이 알려지게 되었습니다.

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2. 생활형숙박시설 투자 시 주의할 점

생활형숙박시설은 호텔이 운영사로 들어오는 경우와 오피스텔과 비슷한 형태로 운영되는 두가지 형태가 있습니다.

 

호텔이 운영사로 들어오게 되면, 위탁사는 호텔운영사가 되는 것이고, 분양자와 호텔운영사가 매출을 나눠갖는 형태로 수익배분이 들어갑니다. 그렇기 때문에 확정적으로 수익을 받는 것이 어렵습니다.

 

오피스텔 형태로 만들어지는 생활형숙박시설인 경우 위치에 따라서 달라지게 되는데, 일반적인 오피스텔이나 원룸처럼 월세를 받을 수 있는 장기숙박 계약을 맺을 수 있고, 관광지에 들어가게 되면, 별도의 위탁업체를 통해서 확정임대료 계약을 맺고 위탁업체에게 빌려주는 형태로 진행되기도 합니다.

 

생활형숙박시설은 호텔이든, 오피스텔 형태이든 가장 중요하게 보아야 할 것은 주변의 수요와 관광수요입니다.

 

2017년부터 해운대는 꾸준하게 생활형숙박시설이 만들어졌습니다.

 

이제는 더 이상 개발 할 땅이 없고, 사업성이 맞지 않아서 재개발이 일어나지 않고 있는 상황인데, 그 전에 분양했던 생활형숙박시설들은 현재 모두 잘 운영이 되고 있거나, 주택 대용으로 사용하고 있죠.

 

생활형숙박시설은 장기숙박용으로 사용하는 것이지, 주택 대용은 아닙니다. 이 점을 꼭 기억하시고 투자를 진행해야 합니다.

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3. 생활형숙박시설은 입지는?

도심에 만들어져도 상관 없고, 관광지에 만들어져도 상관 없습니다.

 

생활형숙박시설의 최고의 입지를 설명을 드리겠습니다.

 

1. 주변에 공단이 있어서 1인가구 수요가 높은 지역

우선 월세수요도 어느정도 있는 지역일 수록 상대적으로 안전하게 투자수익률을 유지할 수 있기 때문이죠.

 

2. 위락부지의 중심에 들어가는 생활형숙박시설

호텔처럼 숙박을 이용하는 분들이 이용하기 때문에 상업지 중심지역에 들어가게 되는데, 일반 상업지가 아닌 위락부지가 승산이 더 높습니다. 

 

3. 관광지역

관광수요가 있으면 숙박업을 하는 분들은 즐거운 비명을 지른다고 합니다. 속초도 성수기와 비성수기가 있겠지만, 바다가 보이는 숙소는 매일 예약이 있을 정도로 잘된다고 합니다.

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4. 위탁업체?

몇몇 투자자들은 위탁업체의 중요성을 이야기 합니다.

 

사실 위탁업체에서 수익금을 돌려서 문제를 만드는 업체들은 그렇게 많지 않을 것입니다.

 

수익이 잘 나온다면, 운영을 잘해서 더욱 더 많은 수익을 내기 위해서 움직이지, 조금 더 먹기 위해서 사업을 한다면 오랫동안 유지할 수 없기 때문이기도 합니다.

 

그렇다면 위탁업체의 입장에서도 분명 좋은 위치를 선정하여 위탁운영을 하고 싶은 마음이 더욱 크게 될 것입니다.

 

투자자들의 입장과 같습니다.

 

위치가 좋고, 수요가 많은 지역이라면, 큰 리스크 없이 사업이 가능하기 때문이죠. 

 

정말 악의적으로 수익금을 다양한 비용으로 처리하는 위탁업체는 소수입니다. 

 

반대로 정말 운영이 어려워서 위탁계약을 했던 비용을 지불을 못하는 경우가 더 많을 것입니다.

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부동산은 투자다.

부동산 투자는 계획을 잡고, 장기적으로 미래가치를 보고 구매를 하여 시세차익을 보거나 수익을 얻는 것입니다.

 

단기적으로 몇달, 몇년만에 수익을 얻는 투자가 있다면, 그것은 구매 기회가 매우 낮아서 구매가 어려울 수 있습니다.

 

그리고 항상 반대급부를 생각해야합니다. 어떤 것을 얻게되면, 반대로 어떤 것을 잃을 수 있다는 것을 말이죠.

 

최근 분양가가 매우 낮아서 다들 청약에 대한 열풍입니다.

 

기존 아파트 가격보다 몇억씩 낮으니 당첨되면 로또라는 소리가 나오죠.

 

하지만, 1~2년 안에 조정기가 올 수 있습니다.

 

주택시장은 항상 수요와 공급, 그리고 부동산 정책에 따라서 움직였습니다.

 

만약 정권이 바뀌면 부동산 가격은 조정기가 올 가능성이 매우 높습니다.

 

조정기에 하락하지 않는다면, 보합으로 몇년이상 진행될 가능성이 존재합니다.

 

노무현 정권시절 올랐던 부동산이 이명박, 박근혜 시절에 보합이였던 것처럼 말이죠.

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생활형숙박시설이든 오피스텔이든 입지가 좋아질 지역을 선택하는 것이 옳은 투자 방향입니다.

 

주변의 수요를 확인해야하고, 개발환경을 확인해야합니다.

 

미래에 좋아질 지역에 합리적인 가격으로 투자를 진행하여 시세차익과 꾸준한 월세를 받는 투자를 진행하세요.

 

20년전 강남의 월세는 4~50만원 수준이였습니다. 10년전 6~70만원 수준. 현재 90~100만원씩 합니다. 이 가격은 비교적 신식 오피스텔 기준으로 측정이 되는 가격입니다.

 

분양가는 4배 이상 올랐습니다.

 

돈의 가치는 10년전과 현재가 다르듯이 앞으로 10년뒤 돈의 가치와 현재 가치가 다를 수 있습니다.

 

그래서 부동산은 지금이 가장 싸다는 말을 하기도 합니다. 

 

주택이야기 그만해야하는데, 주택이야기 한번 더 말씀 드리면 3년 정도 지나는 동안 최소 2배, 최대 3배까지 상승한 주택가격은 정상적인 상승이 아니라는 것을 꼭 기억하고, 자산을 지키기 위해서 수익형 부동산을 꼭 투자하는 것이 좋다고 말씀드릴 수 있겠습니다.

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