'시장의 복수', 2020년 대한민국의 미래는?

안녕하세요. 부동산 컨설턴트 구하GO 김형근부장입니다.

이번 포스팅 주제는 '시장의 복수'입니다.

 

시장.

사전적인 용어로는 경제학의 시장, 장소의 시장, 행정가 시장, 사회구성체 등등 여러가지 의미로 사용

경제학적으로 바라보는 시장은 권리, 용역, 제품의 소유권을 교환을 촉진하기 위하여 경제학적인 또는 경제학적 방향을 갖고있는 사람들의 상호작용으로 발전된 자연적인 사회구조를 이야기 한다. 일상 생활에서 시장은 소매품을 파는 상점들이 밀집된 장소를 이야기하고, 경제학적인 측면으로 바라볼땐 거래의 목적물과 판매자, 구매자만 있다면 거래장소가 특별히 정해진 것이 아니더라도 시장이라는 표현을 사용한다.

시장에서는 판매자와 구매자가 있다. 판매자와 구매자는 대금이라는 지급조건을 서로 약속하고 매매가 이뤄지게 된다. 이제 시작하는 시장이라할지라도 이곳은 수요와 공급이 만나는 곳이며 필요에 따라서는 다른사람의 도움을 얻을 수 있는 곳이다.

만약 이런 것들이 허용되어지지 않는다면, 통상적인 의미의 경제라는 것은 존재할 수 없고 자급자족이나 비경제속에 속하는 생활만이 존재하게 된다. 인간의 활동과 인간이 교환하는 잉여가 이 시장을 통과하는 것은 매우 어렵게 시작되었으나 그 시장은 점차 커지고 많아졌으며, 시장이 일반화된 사회로 변하게 되었다.

이렇게 일반화 된 시장은 자유민주주의, 자본주의를 만나면서 성장하게 된다.

개인 한명 한명 모두 자신의 이익을 추구한다. 개인적인 욕심을 추구하더라도 전체 경제는 효율적으로 운영이 된다. 생산자들이 비록 개인의 이익을 추구하는 경제 행위를 하더라도 사회 전체의 이익도 함께 증진이 된다. 시장경제가 이러한 기능을 할 수 있는 것은 경제를 구성하는 생산자와 소비자들이 모두 상호 경쟁을 하기 때문이다.

비싸면 안사고, 싸고 합리적일 때 구매가 이뤄지기 때문이다.

제작자는 비슷한 물건들을 만드는 다른 제작자들과 경쟁을 하면서 효율을 올리게 되는 것이고, 소비자는 싸고 좋은 것이 있다면 소비를 위해서 돈을 사용하게 되는 것이다.

 

'자유경쟁시장'

현실에서 일어나지 않을 이상화 된 시장형태를 이야기. 다양한 전제들이 있다면 가능한 조건.

자유와 경쟁의 뜻을 살펴보면, 자유는 누구에게나 기회가 있다는 것을 의미하고 책임도 존재한다는 것을 뜻한다. 경쟁의 끝은 서로 다투어 승자와 패자가 있다는 것을 의미하기도 한다. 이는 승자에게는 더 많은 기회가 생기게 될 것이고, 패자에게는 그만한 책임이 따른다는 뜻이기도 한다.

그런데 완전한 자유경쟁시장이 현실에 일어나지 않는 것은 모든 정보들이 공유가 되어지지 않고, 거래되는 재화도 같지 않으며, 충분한 수요를 갖고 있어야 한다는 것이다. 또한 부작용이 발생을 하는데, 어른과 4살 아이가가 달리기를 한다면 어른이 이기는 것이 너무도 뻔한 결과가 되기에 아이가 경쟁을 시도조차 못하게 되는 것처럼 경쟁자들이 줄어드는 현상이 발생을 하게 된다.

자연스럽게 발생하는 탐욕스러운 독점기업의 폐해 같은 시장실패 요인이 되면서 공정무역으로 세계경제질서을 유지하기로 한 것이다. 이렇게 시장이 실패했을 때 정부에서 대책을 만들어주는 것은 소비자를 보호하는 것과 동시에 시장의 자유를 더욱 키워주는 효과적인 방법이 될 수 있다.

인도적인 규정과 불공정거래를 막기 위한 규제는 시장을 더욱 건강하게 만들어주는 대책이라 볼 수 있다. 그러나 이런 규제가 심화가 되거나 수요와 공급을 무시하는 대책이 되는 경우 부작용이 발생을 하게 된다.

이를 '시장의 복수'라고 이야기 한다. 대표적인 예를 통해서 정부의 시장개입이 과한 경우 문제가 생기는 경우를 살펴보자.

프랑스 혁명 직후 공포정치 시대에 권력을 잡은 로베스피에르가 서민을 위한답시고 우유가격을 강제로 인하하게 되었다. 잠시 우유가격이 내려가는 듯 싶더니 채산성이 떨어진 낙농업자들이 단체로 젖소를 도살해버리면서 우유의 공급이 줄어들었고, 우유가격은 초기 가격보다 더 오르게 되었다. 결국 로베피에르는 경제정책의 참패를 한 뒤 단두대에 오르게 되었던 사건이 있다.

위 사건은 매우 유명한 사건이다. 경제를 배우는 분들이라면 누구나 한번쯤은 들어봤을 내용일 것이며, 최근 대한민국의 정부의 일들을 보면 이런 현상과 비슷하여 많은 전문가들이 인용하기도 하는 구절이다.

대출 금리의 상한선을 정부가 직접 지정하여 규제하게 되면 대출이 필요한 상황에 은행에서는 이윤이 맞지 않아 빌려주지 않게 되며, 돈이 절실이 필요한 서민들은 암시장에서 더 엄청난 금리를 이용하며 빌려야하는 상황이 만들어지게 될 것이다. 시장을 통제하면 암시장에 돈이 흘러가는 것은 어쩔 수 없는 자연스러운 이치이다.

대출을 막는 것은 눈에 보이는 것일 뿐, 돈이 필요한 사람들은 뒷편에서 돈을 구할 수 밖에 없다. 길을 막으면 자연스럽게 우회할 수 있는 길이 생기는 자연스러운 현상이다.

강남 아파트의 가격을 잡기 위해서 강남아파트 거래 시 거액의 세금을 부과한 결과 강남아파트의 수요가 줄어들기는 커녕 부과되는 양도세 만큼 금액이 상승되는 결과가 나오게 되어 강남아파트의 가격은 더욱 오르게 되었다.

지금도 비싼 아파트가 더욱 더 올라가게 되었다. 정부를 믿고 주택가격이 내려갈 것이라 생각한 국민들은 피해를 보게 되었다.

고교평준화를 위한 등급제 폐지, 자사고 폐지, 수시1, 수시2-1, 수시2-2... 등등 합리화와 평균화 지향적 대입 정책으로 보일지 모르지만, 실제로는 매우 복잡하게 구성이 되어있고, 일부 교사들은 진학지도에서 손을 놓는 경우도 있으며, 각종 수시와 논술을 잘 치르게 하는 사교육이 더욱 기승을 부리는 부작용도 발생을 합니다.

뿐만아니라 학군이 좋은 지역 주변의 아파트 수요는 더욱 급증하여 서울 강남구, 서울 서초구, 대전 유성구, 대구 수성구의 주택가격은 다른 지역들과 비교할 수 없을 정도로 같은 도내에서도 비싸게 거래가 이뤄진다.

현 정부를 보면 참여정부 시절이 떠오른다. 마치 데자뷰처럼 말이다.

어찌보면 현 정부에서는 참여정부 때 보다 더 많은 승부수를 던지며 위기를 모면하려 하지만, 이 승부수는 소탐대실처럼 보여진다. 한번 잘못된 판단과 대책을 펼치면서 불리하게 흘러가는 형국을 어떻게든 뒤집어 보겠다고 이런 저런 수를 써보지만, 자존심만 더 상하게 되는 좌충수들 뿐이다.

이렇게 승부수로 던진 잘못된 대책들의 결과가 나오는게 '시장의 복수'이다.

시장은 매우 자연스럽게 흘러가는 물과 같다. 이 물길의 중간을 돌로 막으면 자연스럽게 우회하여 흘러가게 된다. 자연스럽게 흘러가는 물길이 아니기에 주변에 다양한 영향을 주게 된다.

최저임금을 무리하게 올려 역대 정부 최대의 자영업자와 중소기업들이 문을 닫았고, 3~50대에 무직자 수는 최대를 기록하고 있다.

부동산 대책을 18번이나 발표하며 강남 뿐만 아니라 서울 전체 아파트 가격을 3배에 가까운 금액으로 올려주었고, 서울 주변의 아파트 가격 또한 3배 가까운 금액으로 올라가게 되었다.

자유민주주의, 자본주의에서 작동하는 시장은 비교적 간단한 원리이다. 이 시장은 누군가의 권력에 의해서 지배할 수 없는 구조로 되어 있는데, 지배할 수 있다는 생각하는 순간 시장의 본질을 이해하지 못한 것이고, 자본주의를 벗어난 이념이라 볼 수 있다.

이런 잘못된 이념을 갖고 있는 사람이 권력을 잡게 되면 시장을 통제할 수 있을 것이라 생각하게 되는 것이다. 하지만 실제로 통제가 안되어지니 말도 안되는 대책들을 들고나와 각종 부작용을 만들고 시장이 병들어가고 있는 것이다.

걱정되는 것은 이렇게 무너진 시장에 물들어가는 시민들이다.

정상적인 시장의 조건이 아닌 과한 규제와 통제속에서 피어오른 주택의 가격은 대책이 바뀌면 조정기가 올 수 있는데, 이때 심리적으로 시민들의 심리적인 불안감이 조정기에 크게 작용이 되면 생각보다 많은 금액이 하락할 수 있기 때문이다.

당장 이런 변화가 일어날 일은 없다. 대책을 잘못 펼치는 정부가 변화가 되고, 그 다음 정부에서 이런 대책들을 수정하는 경우에 발생하게 되는 조건이고, 이런 일들로 피해를 보는 시민들이 생긴다는 것이 문제가 되는 것이다.

실제 서울의 주택은 14억에 구매를 했는데, 조정기가 와서 10억이 되었다고 가정한다면, 개인사정으로 판매해야하는 시민은 4억이라는 금액을 손해보게 되는 것이다. 

정권이 바뀌었고, 대책이 바뀌었다고 가정해보자.

재개발 재건축은 진행이 될 것이며, 공급은 지속적으로 일어날 것이다. 세대수는 더 늘어나게 될 것이고, 이사를 희망하는 세력들이 많아지게 될 것이다. 자연스럽게 기존의 물건의 매물이 늘어날 것이고, 오래된 주택보다는 새로운 주택을 선호하게 되며 수요는 새아파트로만 모여들게 될 것이다.

수요자 입장에서 물건이 많아서 고민을 하게 되고, 싸고 합리적인 것들을 찾아다닌다. 이제는 나오면 무조건 사는 것이 아닌 합리적인 선택으로 수요자들이 돌아가기 시작한다. 비교적 인기가 없는 아파트들은 조정이 시작이 되는 것이다. 서울 내부가 아닌 서울과 인접한 지역들부터 시작을 하게 된다. 이는 매우 자연스러운 현상이며, 합리적인 구매를 희망하는 수요자들의 선택일 뿐이다.

참 아이러니 하게도, 하락장이 열리면 물건 거래는 더욱 줄어든다. 조정기가 왔을 때 이런 분위기가 조성이 되면 생각보다 많은 금액이 조정이 될 수 있다.

지금과는 매우 다른 분위기가 형성이 되는 것이다. 그리고 이런 대책이 진짜 서민을 위한 부동산 대책이다. 지속적인 공급으로 아파트끼리 서로 경쟁하게 만들어 좋은 물건을 싸게 구매할 수 있도록 하는 대책인 것이다.

가격이 오르거나 내릴때 거래가 이뤄지면, 누구는 이익을 보고, 다른이는 손해를 보게 된다.

이 글을 읽는 사람들이 이런 걱정을 한번 쯤 해보았으면 좋겠고, 합리적인 선택으로 손해를 보는 입장이 아닌 이익을 보는 입장이 되었으면 좋겠다.

 

번외 이야기

투기 세력이 부동산가격의 상승을 이야기 한다고 하는데, 대한민국 주택의 갯수는 대충 20,000,000개, 가장 많이 소유한 다주택자의 주택수는 270여체, 0.000135%로 시장의 가격을 변화시킬 수 있을까?

100체 이상의 다주택자들이 2만명이 모인다면 어느정도 영향을 줄 수 있겠지만, 이런 상황이 아니라면 시장의 원리에 따라서 흘러갈 수 밖에 없을 것입니다.

결국 정부에서 이야기하는 투기세력은 국민 모두를 이야기 하며, 정부에서는 국민들의 사유재산을 모두 뺏어야 한다고 생각하는 것과 같은 의미라고 해석할 수 있습니다. 이런 의미가 아니고서야 세금은 OECD 국가 중에서도 종류도 많고 금액도 많을리가 없겠죠.